Ga naar website navigation Ga naar artikel navigatie Ga naar inhoud

De pagina ververst bij het selecteren van een onderwerp.

Sla artikel navigatie over.

Bestuursverslag

Het bestuur van de onderneming biedt hierbij zijn bestuursverslag aan voor het boekjaar dat geëindigd is op 31 december 2019.

Kerncijfers

De Key kiest in Amsterdam voor woonstarters maar houdt de belangen van de zittende huurders goed in het oog. Dat doen we met zorgvuldige dienstverlening vertaald in klantbeloften. Ook in 2019 hebben we stevig ingezet om de gekozen richting verder uit te bouwen. We zitten op koers. Dat blijkt onder meer uit de bouwactiviteiten. Met veel woningen in aanbouw kunnen we steeds meer woonstarters helpen. Ook de organisatorische veranderingen, zoals het invulling geven van verantwoordelijkheden naar teams vakmannen en beheerders in de wijken, krijgen steeds meer vorm. We zijn er nog niet, maar we liggen op koers en gaan doelbewust verder.

In 2019 liggen we op koers om de voorgenomen nieuwbouwproductie in onze portefeuillestrategie in 2026 te realiseren. In 2018 zijn we begonnen met de voorbereiding van veel nieuwe bouwprojecten voor starters op de woningmarkt. Niet alleen in 2019 maar ook de komende jaren plukken we daarvan de vruchten. Tegelijkertijd investeren we in de kwaliteit van woningen voor de bestaande huurders. Ons verbeterprogramma krijgt vorm en in 2019 hebben we flinke stappen gezet. De energietransitie in de nieuwbouw is meegenomen in onze plannen. In de verbeterprojecten doen we enkele pilots. De thema’s die een aantal jaar geleden nog nieuw waren, raken ingebed in de aanpak van De Key. Zo zijn wij én onze woningen straks klaar voor de toekomst.

De energietransitie valt niet meer weg te denken: comfort en duurzaamheid gaan hand in hand. De financiering van deze projecten baart ons zorgen. De energietransitie vraagt om flinke investeringen. Het is een van de grootste uitdagingen van dit moment om dit voor elkaar te krijgen binnen de versoberde financiële ruimte. Wat De Key moet betalen aan verhuurderheffing en vennootschapsbelasting kunnen ze niet in de woningen investeren.

We willen beschikken over voldoende woningen voor onze doelgroep. In Amsterdam ligt met de keuze voor woonstarters de nadruk op woningen en woonproducten die daarbij aansluiten qua oppervlakte en huurprijs.

Om onze wensportefeuille waar te maken, ontwikkelen we of kopen we 5.000 voor de doelgroep geschikte woningen. In 2019 zijn de volgende projecten opgeleverd:

  • Lieven 2-5, stadsdeel Nieuw-West (125 studentenwoningen, 246 jongerenwoningen).

  • Wittenburg, stadsdeel Centrum (11 starterswoningen).

  • Startblok Elzenhagen, stadsdeel Noord (275 woningen voor starters en statushouders).

Tevens zijn we in 2019 gestart of verder gegaan met het ontwikkelen van de volgende projecten:

  • Lieven 6 en 8, stadsdeel Nieuw-West (539 studenten- en starterswoningen).

  • Wormerveerstraat, stadsdeel West (96 woningen voor starters en statushouders).

  • DC van Hall, stadsdeel West (178 wooneenheden waarvan 20 onzelfstandig voor studenten).

  • Prins Hendrikkade, stadsdeel Centrum (34 zelfstandige studenteneenheden).

  • Nieuwe Keizersgracht, stadsdeel Centrum (28 zelfstandige studentenwoningen).

  • Houthavens 3C, stadsdeel West (15 zelfstandige sociale woningen en 89 sociale woningen met in totaal 263 onzelfstandige eenheden).

  • Houthavens 5C, stadsdeel West (65 sociale woningen met 195 onzelfstandige eenheden).

Wij verwachten voor Lieven 6 en 8, Wormerveerstraat, DC van Hall en Houthavens (3C en 5C) met de bouw te starten in 2020. De bouw van Prins Hendrikkade en Nieuwe Keizersgracht zal naar verwachting in 2021 starten.

Naast de opleveringen en ontwikkeling, is Lieven de Key ook in 2019 met veel nieuwe projecten gestart met de bouw. In 2019 zijn de volgende project begonnen:

  • Noorderkwartier, stadsdeel Noord (388 studentenwoningen).

  • 1N2, stadsdeel Noord (177 studio’s voor buitenlandse short-stay studenten).

  • Poeldijkstraat, stadsdeel Nieuw-West (468 studentenwoningen; 32 woningen voor promovendi).

  • Meeuwenlaan (5 starterswoningen).

Meeuwenlaan zal in 2020 opgeleverd worden. De oplevering van Noorderkwartier, 1N2, Houthavens 1D en Poeldijkstraat staat gepland in 2021.

Van de project Noorddok 1D was de bouw reeds gestart in 2018. Noorddok  (stadsdeel Noord, 309 starterswoningen) is in maart/april 2020 opgeleverd. Van het project Houthavens 1D (stadsdeel West, 41 ruime woningen voor gezinnen), was de start van de bouw gepland voor de jaarwisseling 2019/2020. Dit bleek niet mogelijk in verband met de opdrachtverlening na het onherroepelijk worden van de omgevingsvergunning. De start van Houthavens 1D is verschoven naar 2020 en wordt naar verwachting in het eerste kwartaal 2021 opgeleverd. 

Het verkopen van grote woningen draagt bij aan het realiseren van onze doelstellingen. Door woningen te verkopen, is geld beschikbaar voor onze nieuwbouwdoelstellingen en om onze leningen af te lossen. Verder kunnen we van 1 verkochte woning circa 2 kleinere woningen terugbouwen. Dit leidt per saldo tot een verbetering van onze huuropbrengsten in de exploitatie. Daarnaast komen we met woningverkoop tegemoet aan de veranderende woonwensen van de samenleving. We bevorderen met verkoop de keuzemogelijkheden en de doorstroming van bewoners en woningzoekenden. Gezien de hoge marktwaarden zijn onze huidige huurders nauwelijks in staat om eigen woning te kopen.

In 2019 zijn in totaal 404 verhuureenheden verkocht (2018: 188). De uitsplitsing hiervan is als volgt weer te geven:

Verkocht vastgoed per 31 december

2019

2018

Zelfstandige huurwoningen per klasse ¹)

  

≤ € 424,44

13

9

€ 424,45 ≤ € 651,03

267

44

€ 651,04 ≤ € 720,42

57

11

≥ € 720,42

42

66

   

Onzelfstandige

-

-

Woonzorg

-

-

Maatschappelijk onroerend goed (MOG)

-

10

Bedrijfsonroerend goed (BOG)

13

24

Parkeerplaatsen

12

24

 

404

188

  • 1 De bedragen per klasse betreffen de bedragen 2019, in 2018 waren de grensbedragen afwijkend.

Met de totale verkopen in 2019 was € 104,4 miljoen gemoeid (2018: € 57,0 miljoen). De geprognosticeerde verkoopomzet van € 140,4 miljoen is in 2019 niet gehaald. Dit komt onder andere doordat de verkoopvijver in Amsterdam bij de start van het jaar niet toereikend was en de mutatiegraad zeer laag bleef.

Onderstaand overzicht geeft een samenvatting van de portfolio van Lieven de Key.

Geconsolideerde portfolio van De Key

2019

2018 ¹)

Totaal aantal verhuureenheden

35.584

36.144

- waarvan zelfstandige huurwoningen

26.339

26.825

- waarvan sociale huurwoningen

24.951

25.449

- waarvan vrije sector huurwoningen

1.388

1.376

   

Zelfstandige huurwoningen naar huurklasse

  

- Goedkoop (€ 424,44)

5.327

5.888

- Betaalbaar (€ 651,03)

15.544

15.494

- Bereikbaar tot huurtoeslaggrens (€ 720,42)

2.636

3.078

- Bereikbaar boven huurtoeslaggrens (> € 720,42)

1.444

989

- Vrije sector (> € 720,42)

1.388

1.376

   

Mutaties van het bezit

  

- Opgeleverde nieuwbouwhuurwoningen

657

-

- Verkochte huurwoningen

379

130

- Gesloopte huurwoningen

750

-

   

Toewijzingen

  

- Aantal toewijzingen

6.509

5.249

- toegewezen aan doelgroep met een inkomen van < € 38.035

6.502

5.247

- toegewezen aan doelgroep met een inkomen van > € 38.035 en < € 42.436

4

-

- toegewezen aan doelgroep met een inkomen van > € 42.436

3

2

- Percentage passend toegewezen

99,89%

99,96%

  • 1 De vergelijkende cijfers 2018 zijn exclusief de verhuureenheden van Monumenten De Key B.V. (19) en Stichting Loods 6 (1).

De ontwikkeling laat zien dat De Key gezond is. Wel blijft de noodzakelijke aandacht gericht op de ICR, want om ons heen zien we een snelle stijging van de bouwkosten, exploitatiekosten en belastingen. Ook zijn we continu bezig met een allocatievraagstuk om onze maatschappelijke middelen zo doelmatig mogelijk in te zetten. De financiële buffer is voldoende om eventuele tegenvallers op te vangen. Zo kunnen wij op een verantwoorde wijze investeren. Nu en in de toekomst.

2019 in het kort

Missie en visie

Amsterdam en Diemen: Ruimte voor beweging

Woonstichting De Key draagt bij aan de dynamiek van de stad door binnen en net buiten de Amsterdamse ring A10 mensen de kans te bieden om hun eerste stappen te zetten op de woningmarkt.

In 2019 hebben we samen met de andere corporaties in Amsterdam, de gemeente en de huurdersorganisaties nieuwe samenwerkingsafspraken opgesteld. Ook hebben we in 2019 de portefeuillestrategie geactualiseerd. In de actualisatie is er meer aandacht voor investeringen in de kwaliteit van onze bestaande voorraad. Tegelijk is ook het kwaliteitsbeleid geactualiseerd voor mutatie- en reparatieonderhoud bij zelfstandige sociale huurwoningen

Zandvoort: Ruimte voor evenwicht

Woonstichting De Key draagt bij aan een krachtige Zandvoortse gemeenschap met ruimte voor evenwicht. We bieden jonge huishoudens woonkansen in Zandvoort en creëren voor ouderen mogelijkheden om zo lang mogelijk zelfstandig te blijven wonen.

In de koers van De Key voor Zandvoort is aangegeven dat De Key op zoek gaat naar een corporatie die het bezit in Zandvoort wil overnemen. In 2019 zijn gesprekken gevoerd met mogelijk geïnteresseerde corporaties. Samen met de huurders en de gemeente Zandvoort is een toetsingskader opgesteld, waaraan de geïnteresseerde corporaties dienen te voldoen. Begin 2019 is het proces voor de zoektocht van een nieuwe corporatie voor Zandvoort formeel gestart. Als dit proces niet succesvol wordt afgerond, dan blijft het bezit bij De Key. Dit is zo afgesproken met onze huurdersorganisatie en de gemeente. De beslissing over een eventuele overdracht wordt in het derde kwartaal van 2020 verwacht. Indien het proces succesvol wordt afgerond, heeft de overdracht van het bezit aan een andere corporatie nauwelijks effect op de ICR. In het biedingenproces heeft De Key aangegeven dat onderdeel van de prijsvorming is dat een gegarandeerd deel van de rentelasten worden overgenomen. Hierdoor blijft de positieve ontwikkeling van de ICR in de DAEB-tak geborgd voor De Key.

Volkshuisvestelijke doelen

In de portefeuillestrategie zijn volkshuisvestelijke doelen opgenomen. We liggen goed op koers bij de huisvesting van woonstarters:  jongeren en studenten. We lopen voor op het aantal nieuw te bouwen studentenwoningen. De gestelde doelen voor de omvang van de sociale voorraad en de betaalbaarheid halen we ruim.

Keuzes in 2019

  • De methode van huurverhoging is in overleg met Arcade in 2019 aangepast. Volgens de vastgestelde methode is de huurverhoging gerelateerd aan de streefhuur. Deze methode blijkt lastig uit te leggen, omdat de streefhuur afhankelijk is van beleid. Woningen met tijdelijke contracten en woningen met huren boven de hoge aftoppingsgrens kregen een verhoging gelijk aan de inflatie. De meeste overige woningen kregen 3% huurverhoging. Dat is ruim onder de 4,1% die was toegestaan. Voor heel 2019 is de netto huur per 1 juli 2019 verhoogd met gemiddeld 2,594% (2018: 2,164%).

  • We hebben hoge ambities met onze verbeterprojecten. Daarom hebben we een nieuwe prioritering gemaakt. Verbeterprojecten kunnen variëren, we kennen een sobere of ingrijpende verbetering of zelfs sloop/ nieuwbouw op termijn. Het beleid om tot 2026 geen sloop toe te passen, laten we los.

  • We verhuren vrijesectorhuurwoningen bij voorkeur aan meerdere personen. Bij verhuur aan meer dan twee personen is een omzettingsvergunning van de gemeente nodig. In 2019 hebben we de pilot die in 2017 startte geëvalueerd. Het vergunningentraject bleek dermate lastig dat we gestopt zijn met het verhuren aan meer dan twee personen.

  • De verhuringen aan de secundaire doelgroep blijven achter: nog geen 20% van de vrijkomende woningen kwam terecht bij deze groep. Daarom hebben we in het najaar de streefhuren aangepast. Hiermee komen meer woningen beschikbaar voor jongeren die niet afhankelijk zijn van huurtoeslag en wordt hun slaagkans gelijk aan jongeren die wel in aanmerking komen voor huurtoeslag.

  • Om te voldoen aan de samenwerkingsafspraken had in 2019 65% van de vrijesectorhuurwoningen een huurprijs onder € 1.003. Deze woningen gaan met voorrang naar mensen met een inkomen tot € 45.675 en met een maatschappelijk beroep.

  • In Zandvoort was ons verkoopaanbod alleen beschikbaar voor huurders van De Key in deze gemeente. Hiermee willen we de doorstroming bevorderen.

Nieuwe verhuringen

Met de oplevering van twee complexen (Lieven en Elzenhagen) hebben we in 2019 600 meer woonstarters kunnen huisvesten dan in voorgaande jaren. Dit geldt voor sociale verhuur, studentenhuisvesting en Short Stay Facilities. De 114 verhuringen in de vrije sector zijn vooral voor maatschappelijke functies met een middenklasse huur (tot € 1.003).

De Key heeft op basis van prestatieafspraken toegezegd minimaal 80% van de sociale huurwoningen (woningen met een huurprijs tot € 720,42) toe te wijzen aan huishoudens met een inkomen tot maximaal € 38.035. Deze tijdelijke regeling geldt tot 2021. 

Sociale vehuringen in 2019 naar gezinsinkomen

Sociaal

Short Stay Facilities

Studenten
huisvesting

Totaal

Realisatie

Norm

Gezinsinkomen < € 38.035

1.452

3.168

1.882

6.502

99,89%

Min 80%

Gezinsinkomen € 38.035 - € 42.436

4

-

-

4

0,06%

Max 10%

Gezinsinkomen > € 42.436

3

-

-

3

0,05%

Max 10%

Totaal

1.459

3.168

1.882

6.509

100%

100%

Passend toewijzen

Passend toewijzen betekent dat De Key bij alle sociale verhuringen in 2019 rekening moet houden met het verzamelinkomen en de huishoudsamenstelling van de nieuwe huurders. In 2019 diende 6.509 sociale woningen getoetst te worden aan de criteria van passend toewijzen. Van alle sociale huurwoning die passend toegewezen moeten worden, hangt een wettelijke norm van 95%. De Key heeft met een percentage van 99,89% bovenmatig aan deze wettelijke norm voldaan (2018: 99,96%).

Huisvesting doelgroepen

Jongerencontracten (Amsterdam en Diemen)

Het aantal jongerencontracten is mede door de twee nieuwbouwprojecten wederom gestegen. We hebben in 2019 1.042 jongerencontracten afgesloten. Dat is 70% van al onze sociale verhuringen (exclusief onze studentenwoningen). Het betreft voornamelijk jongeren tussen de 23 en 28 jaar. Zij krijgen een contract voor vijf jaar waarna ze weer ruimte maken voor nieuwe woonstarters

Contracten begeleid wonen

We hebben dit jaar fors meer jongeren (76) kunnen huisvesten die begeleid wonen (2018: 40). Hierbij werken we samen met een aantal zorgaanbieders. De Key biedt een deel van de woningen aan voor jongeren in de leeftijdscategorie van 18 tot 28 jaar. De zorgpartij levert daarbij zorg op maat. De huurcontracten staan maximaal twee jaar op naam van de zorgpartij. Bij voldoende woonvaardigheden krijgt de huurder na twee jaar een eigen jongerencontract met een looptijd van vijf jaar. Dit is vastgelegd in de 10 werkafspraken tussen de gemeente, zorg en woonpartners in Amsterdam.

Huisvesting kwetsbare doelgroepen

De Key moet elk jaar 30% van de vrijgekomen sociale woningen (onder de huurtoeslaggrens van € 720,42) toewijzen aan iemand uit één van de kwetsbare groepen, waaronder statushouders. Het betreft personen met een door de gemeentelijke veldtafels vastgestelde indicatie. Hierbij richt De Key zich op jongeren tussen de 18 en 28 jaar.

We hebben in 2019 in totaal 112 woningen toegewezen aan kwetsbare doelgroepen. Dat is 22% van de vrijgekomen sociale huurwoningen. De 30% (158 woningen) hebben we dus niet helemaal gehaald. Dit komt met name door een tekort aan kandidaten tussen de 18 en 28 jaar. We hebben een aantal aangeboden woningen weer teruggetrokken.

Speciale regelingen

De Key werkt samen met andere Amsterdamse corporaties in verschillende projecten om huurders aan een passende woning te helpen.

Het project Anders Wonen helpt doorstroming te bevorderen. Onder dit project valt een aantal regelingen. Met maatwerk bieden we huurders een woning die beter past bij hun situatie. Huurders vanaf 65 jaar worden via de regeling van Hoog naar Laag begeleid van een bovenwoning naar een begane grondwoning of een woning met lift. Via de regeling Van Groot naar Beter kunnen huurders verhuizen naar een kleinere woning en komt hun grotere woning beschikbaar voor gezinnen. Deze regeling is in maart 2019 uitgebreid. Nu komen ook huurders van een woning met vier kamers ervoor in aanmerking, eerder was dat alleen bij vijf kamers.

Het project Onder de Pannen is een samenwerking tussen gemeenten, corporaties en de Regenbooggroep. Huurders kunnen onder bepaalde voorwaarden tijdelijk een kamer legaal via hospitaverhuur verhuren aan een stadgenoot die dringend op zoek is naar woonruimte. Bijvoorbeeld mensen die door verlies van hun baan of door echtscheiding op straat terechtkomen. Het doel is om deze mensen snel onderdak te bieden, zodat zij niet verder afglijden en afhankelijk raken van hulpverlening en mogelijk van de (dure) nachtopvang. De hospitaverhuurder wordt niet gekort op uitkering of toeslagen en gaat er dus op vooruit met een bijverdienste.

Huurbeleid

De huur is voor onze huurders een flinke uitgavenpost. Voor De Key vormt de huur van onze woningen een belangrijke bron van inkomsten. Hiermee bekostigen wij een groot deel van de volkshuisvestelijke ambities. Met ons huurbeleid zoeken we naar een balans tussen onze benodigde inkomsten en de draagkracht van verschillende groepen huurders. De kern van het huurbeleid is: meer mensen met een laag inkomen betaalbaar laten wonen.

Huursombenadering

Het is ons beleid om elk jaar de volledige huursom te realiseren. Bij de huurverhoging in 2019 zijn we uitgegaan van een huursomstijging van 2,6%. Deze huursomstijging is op een haar na gehaald: we komen uit op 2,59%.  

Jaarlijkse huurverhoging 2019

De jaarlijkse huurverhoging per 1 juli 2019 was afhankelijk van het huishoudinkomen én de huurprijs die mensen op dat moment betaalden. Lag de betaalde kale huurprijs onder de hoge aftoppingsgrens van € 651,03 dan was de huurverhoging 3%. Was de huurprijs hoger dan kreeg de huurder een huurverhoging gelijk aan de inflatie.

In Zandvoort was de huurverhoging ook afhankelijk van de maximale huurprijs van de woning. Dit is in lijn met de geldende prestatieafspraken met de gemeente en het HPZ.

In 2019 kreeg 95% van onze huurders een huurverhoging. Dit is inclusief de huurders uit het woonlastenakkoord 2019 (zie hieronder). In 2018 kreeg 80% van onze huurders een huurverhoging. Het aantal huurders dat in 2019 een huurverhoging tussen de 1,6 en 3% kreeg is dus 15% hoger. Toch ligt de huurverhoging die we hanteerden nog ruim onder het wettelijk maximum. We hebben ervoor gekozen om de huurverhoging te verdelen over meer huurders. Hierdoor konden we een lager percentage hanteren en toch de volledige huursomstijging realiseren. Alle huurders met een inkomen hoger dan € 42.436 kregen een inkomensafhankelijk huurverhogingsvoorstel tot 5,6%. Deze huurverhoging gold in alle gemeenten.

Woonlastenakkoord

In het woonlastenakkoord van 2016 hebben gemeente Amsterdam, Huurdersvereniging Amsterdam en de woningcorporaties afspraken gemaakt over passende huur. De regeling is er voor mensen die lange tijd een laag inkomen hebben én een hoge huur voor hun woning betalen. In de periode 2016 tot en met 2018 betaalde de gemeente deze regeling. Vanaf 2019 hebben de corporaties de huurprijs verlaagd voor huurders die recht hebben op de regeling of zijn mensen verhuisd naar een kleinere woning met een lagere huur.

De gemeente Amsterdam heeft eind 2018 de gegevens van de betreffende huurders aangeleverd. Bij deze huurders heeft De Key de huurprijs per 1 januari 2019 verlaagd naar de geldende lage (€ 607,42) of hoge (€ 651,03) aftoppingsgrens. In totaal hebben we per 1 januari 2019 bij 759 huurders de huurprijs verlaagd met een totaalbedrag van € 32.671,06.

Nieuwbouw en transformatie

De Key zet in op woonstarters in Amsterdam. Om onze wensportefeuille waar te maken, ontwikkelen we of kopen we 5.000 voor de doelgroep geschikte woningen. In 2019 leverden we in totaal 657 nieuwe woningen op, waarvan 532 voor jongeren. Aan de portefeuille studentenwoningen voegden we 125 zelfstandige eenheden toe. We zijn in 2019 gestart met de bouw van 1.070 woningen: vooral studentenwoningen (1.065) en starterswoningen (5).

Ondanks deze mooie resultaten vraagt het proces projectontwikkeling veel aandacht gelet op de moeizame aanbestedings- en  vergunningstrajecten. Desondanks hebben we in 2019 € 67 miljoen kunnen investeren in nieuwbouw, terwijl in de meerjarenbegroting € 117 miljoen was geprognosticeerd.

We sturen stevig op de kosten van de nieuwbouwprojecten, zodat ze passen binnen onze financiële mogelijkheden. Bij meerdere projecten zetten we bouwteamconstructies op. Dat verzekert de beschikbaarheid van de aannemer en geeft vroegtijdig inzicht in de bouwkosten.

Heroriëntatie en verbeterprojecten

Begin 2019 besloten we tot een heroriëntatie van het maatregelenpakket van de verbeterprojecten. De eerder ingezette koers om in één of twee stappen naar CO2-neutrale wooncomplexen te gaan, is heroverwogen. Mede als gevolg van de verhuurderheffing ontbreekt het bij De Key aan financiële armslag om deze strategie blijvend waar te maken. Bij verbeterprojecten bereiken we wel betere energielabels voor onze woningen, maar de complete energietransitie naar CO2-neutrale woningen vergt meer. We voelen ons aan onze CO2-neutrale ambitie verbonden en blijven doorgaan met de energietransitie. Maar zolang wij verhuurderheffing moeten betalen, kunnen we minder doen dan eigenlijk nodig is.

Door de heroriëntatie vroeg de voorbereiding van de verbeterprojecten meer tijd en in sommige gevallen moesten de plannen ook worden bijgesteld. Daardoor is de start van een aantal projecten verschoven naar 2020. De uitgaven van de verbeterprojecten vallen daardoor ook lager uit. Ook de lopende projecten in uitvoering en de investeringen bij mutatie vallen lager uit. Ondermeer bij het project Columbusplein hebben we gedurende de uitvoering gekozen om de vloervervanging op een andere manier uit te voeren. In totaal is er € 19 miljoen uitgegeven ten opzichte  van € 40 miljoen geprognosticeerd in de dPi. Het bedrag in de dPi is exclusief de toerekening van de organisatiekoste

Planmatig onderhoud

Met planmatig onderhoud zorgen we dat de kwaliteit van het vastgoed op eigentijds niveau blijft. In 2019 zijn 650 woningen van huurder gewisseld en bij deze mutatie opgeknapt. Ook is er in 70 complexen planmatig onderhoud uitgevoerd. Naast schilderwerk, cascowerkzaamheden en onderhoud aan installaties gaat het hierbij vaak om werkzaamheden om de woning duurzamer te maken met isolerende maatregelen zoals het plaatsen van dubbel glas en een betere cv-installatie. Deze werkzaamheden bevorderen de kwaliteit van de gehuurde woning en het complex. Hiermee dragen wij bij aan onze portefeuillestrategie om goed en betaalbaar wonen in Amsterdam en Zandvoort mogelijk te maken.

Convenanteisen verkoop en brandveiligheid

In 2019 zijn we gestart met een inhaalslag op het uitvoeren van werkzaamheden aan te verkopen woningen zodat deze binnen de gestelde termijn voldoen aan de convenanteisen. Het betreft hier werkzaamheden aan het casco van deze woningen.

Voor ons reguliere bezit doen we extra investeringen in het kader van brandveiligheid.
Voor 2020 en verder is geld vrijgemaakt om de binnenkant van de woningen bij individuele verkoop aan de convenanteisen te laten voldoen.

Verklaring bestuur

Wij waren in 2019 uitsluitend werkzaam op het gebied van de volkshuisvesting, zoals opgenomen in artikel 126 van het Besluit Toegelaten Instelling Volkshuisvesting (BTIV). Wij houden ons aan de  Aedes Code.

Amsterdam, 30 juni 2019

Leon Bobbe

Verslag van de raad van commissarissen

Samenstelling raad van commissarissen

De raad van commissarissen (RvC) van De Key bestaat uit zes personen (drie mannen en drie vrouwen).

Samenstelling raad van commissarissen en overzicht van aftreden

Naam

Rol RvC / deelnemer commissies

Geboortejaar

Jaar van aantreden

Jaar van aftreden

Termijn

De heer prof. dr. H.M. Amman

Voorzitter RvC
Lid Remuneratiecommissie

1957

2018

2021

1e termijn

Mevrouw dr. G. ter Horst

Vicevoorzitter RvC
Voorzitter Remuneratiecommissie
Lid RvC op voordracht huurdersvereniging Arcade

1952

2013

2020

2e termijn

De heer drs. P.W. Ploegsma MBA

Lid RvC
Voorzitter Auditcommissie

1968

2013

2020

2e termijn

De heer drs. E. Spek

Lid RvC
Voorzitter Commissie Vastgoed & Wonen

1961

2014

2021

2e termijn

Mevrouw drs. R.T. Kervezee

Lid RvC
Lid Auditcommissie
Lid RvC op voordracht huurdersvereniging Arcade

1956

2016

2023

2e termijn

Mevrouw E. Letter-Stomphorst

Lid RvC
Lid Commissie Vastgoed & Wonen

1979

2017

2020

1e termijn

Nieuwe benoeming en herbenoeming

Ruth Kervezee is per 1 januari 2020 voor vier jaar herbenoemd. Zij is benoemd op voordracht van Huurdersvereniging Arcade. In het kader van de procedure is in 2019 bekeken of het profiel geactualiseerd moest worden en hebben gesprekken plaatsgevonden, o.a. met Huurdersvereniging Arcade. Arcade ondersteunt de herbenoeming en de Autoriteit woningcorporaties heeft een positieve zienswijze afgegeven.

Beroepen en nevenfuncties

In de volgende tabel staat een overzicht van de beroepen en nevenfuncties van de zes RvC-leden in 2019. De functies die meetellen voor het aantal toegestane commissariaten en bestuursfuncties volgens de Wet bestuur en toezicht zijn gemarkeerd met een *; het toegestane aantal wordt niet overschreden.

Naam

Beroep

Nevenfuncties

Hans Amman

Faculteitshoogleraar Faculteit Economie en Bedrijfskunde, Universiteit van Amsterdam

·       Voorzitter Raad van Toezicht Amsterdam Health and Technology Institute (ATHI) (q.q.)

·       Lid bestuur Stichting Folia (q.q.)

·       Lid adviesraad Centrum voor Wiskunde en Informatica (CWI) (q.q.)

·       Lid Raad van Commissarissen UvA Holding

·       Lid Raad van Commissarissen AMC Ventures Holding (q.q.)

·       Hoofdredacteur van het wetenschappelijke tijdschrift Computational Economics, Springer International Publishing (q.q.)

Guusje ter Horst

 

·       Voorzitter Raad van Toezicht Nederlands Instituut voor Beeld en Geluid (tot juli 2019)

·       Lid Raad van Commissarissen Shell Nederland*

·       Lid Raad van Toezicht Amsterdamse Hogeschool voor de Kunsten*

·       Vicevoorzitter Raad van Toezicht Consumentenbond

·       Directeur Ter Horst Agency

Peter Ploegsma

Bestuurder Aafje (thuiszorg, huizen, zorghotels)

·       Voorzitter Raad van Toezicht MEE Utrecht Gooi &Vechtstreek

·       Voorzitter Raad van Toezicht Pensioenfonds PostNL

Emile Spek

Directeur Huisvesting en Techniek Amsterdam UMC

·       Lid Bestuur Kunststichting AMC (q.q.)

·       Lid Raad van Toezicht Ir. Lely Lyceum

·       Lid Raad van Toezicht Stichting Openbare Bibliotheek Amsterdam

 

Ruth Kervezee

Voorzitter College van Bestuur Stichting Esprit Scholen Amsterdam*

·       Lid Adviesraad Europees Platform - Nuffic

·       Voorzitter samenwerkingsverband passend onderwijs Amsterdam (q.q.)

·       Bestuurslid OSVO (q.q.)

·       Bestuurslid VO-raad (q.q.)

 

Esther Letter-Stomphorst

Manager Business Innovation Deloitte, tot mei 2019, daarna Directeur Innovatie & Strategie bij Van Wijk tot 31-12-2019

·       Lid strategy team bij Sociëteit Vastgoed

Kaders en informatievoorziening

De RvC houdt toezicht op het bestuur en op de algemene gang van zaken bij De Key en bij de ondernemingen die daarbij horen. De raad adviseert het bestuur en is de werkgever van de algemeen directeur-bestuurder.

De raad opereert conform de wet- en regelgeving en de Governancecode Woningcorporaties. De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de RvC staan in de statuten en zijn verder uitgewerkt in het reglement voor de RvC. Beide documenten staan op www.dekey.nl. Deze documenten vormen het interne toetsings- en toezichtskader voor de raad. Bij deze kaders horen ook de statuten voor verbindingen, treasury en vastgoed(des)investeringen, het financieel kader en het Reglement Financieel Beleid en Beheer. Daarnaast kent De Key als toetsingskader het vastgestelde beleid op basis van de koers: de portefeuillestrategie, het jaarplan en de meerjarenbegroting. De visie op bestuur en toezicht sluit aan bij de koers en wordt jaarlijks geactualiseerd op basis van het jaarplan.

De RvC toetst aan de hand van deze kaders of De Key de opgave voor de volkshuisvesting heeft gehaald. De raad ontvangt rapportages over de financiële, volkshuisvestelijke en maatschappelijke prestaties. Met ingang van 2019 zijn deze rapportages niet meer per kwartaal, maar per tertaal (4 maanden). De raad is betrokken bij de opzet van de rapportages. Daarnaast heeft de algemeen directeur-bestuurder de raad via rapportages geïnformeerd over de werkzaamheden van de geschillencommissie en over het thema integriteit.

Transparantie, integriteit, procesbeheersing en risicomanagement zijn belangrijke thema’s in het toezicht. Om een antwoord te krijgen op de vraag in hoeverre De Key in 2019 haar doelen heeft gehaald, zijn in 2019 diverse audits en toetsingen uitgevoerd, waarover per kwartaal aan de auditcommissie is gerapporteerd. Vooraf is het audit jaarplan afgestemd met de auditcommissie.

Kwaliteit van de raad van commissarissen

Zelfevaluatie

Jaarlijks houdt de RvC een zelfevaluatie over zijn eigen functioneren, waarbij ook de onderlinge samenwerking in de RvC en de relatie tot het bestuur aan de orde komen. In februari 2019 heeft de zelfevaluatie 2018 plaatsgevonden, onder externe begeleiding. In december heeft de raad het functioneren in 2019 geëvalueerd. De leden vulden op evaluatieformulieren vragen in over de onderwerpen toezicht houden, adviseren, werkgeversrol, bemensing en vergadering. De antwoorden zijn gezamenlijk besproken. Tevens is input van de bestuurder gevraagd over het functioneren van de raad en heeft de raad de uitkomsten van de vorige zelfevaluatie in de bespreking betrokken. Over het algemeen is de raad tevreden over haar eigen functioneren. Wel is er vaak te weinig tijd om alle onderwerpen te bespreken. De raad wil graag tijdig worden meegenomen door de bestuurder. Het blijft belangrijk de balans tussen het voorwerk in de commissies en de dialoog in de RvC vergadering goed te bewaken, met het oog op gezamenlijke verantwoordelijkheid voor het geheel en de daarbij noodzakelijke informatiesymmetrie in de RvC.

Integriteit en onafhankelijkheid

De leden van de RvC voldoen aan de criteria voor onafhankelijkheid. Enkele commissarissen kunnen door hun beroep of nevenfuncties te maken krijgen met belangenverstrengeling in de zin van de Aedescode. Als dat nodig is, kunnen commissarissen gebruikmaken van hun verschoningsrecht; dan onthouden ze zich van een mening of stemming. Dit heeft zich in 2019 niet voorgedaan.

Permanente educatie

Met ingang van 2015 is een systeem voor permanente educatie van commissarissen van kracht. Elke commissaris moet elke 2 jaar minimaal 10 PE-punten halen.

De Key faciliteert individuele opleidingen van commissarissen. In oktober 2019 heeft een gezamenlijke educatieactiviteit met het thema ‘innovatie’ plaatsgevonden waarmee 3 PE-punten zijn behaald. Daarnaast hebben enkele commissarissen deelgenomen aan een bijeenkomst met de raden van commissarissen van de andere Amsterdamse woningcorporaties over energietransitie en verduurzaming.

De commissarissen dragen ook bij aan de kennisontwikkeling van collega’s in het land door het verzorgen van onderdelen van leergangen en deelname aan werkgroepen van de VTW (vereniging van toezichthouders in woningcorporaties).

Naam

PE-punten 2019

PE-punten 2018

Totaal

Hans Amman

13

10

23

Guusje ter Horst

3

12

15

Peter Ploegsma

10

2

12

Emile Spek

14

16

30

Ruth Kervezee

13

7

20

Esthet Letter-Stomphorst

15

2

17

Werkgeversrol bestuurder

De RvC is verantwoordelijk voor een goed bestuur van De Key. Dat gebeurt onder meer door een jaarlijkse evaluatie met de algemeen directeur-bestuurder. De remuneratiecommissie bereidt dit voor en spreekt voor het gesprek met de algemeen directeur-bestuurder met de RvC. Het beoordelingsgesprek vindt plaats op basis van het opgestelde beoordelingskader dat onderdeel is van de Visie op bestuur en toezicht. Jaarlijks worden nieuwe afspraken gemaakt op basis van deze visie en het jaarplan van De Key.

Verantwoording honorering RvC

De RvC heeft in 2019 besloten de honorering aan te passen aan de beroepsregel van de vereniging van toezichthouders in woningcorporaties (VTW). Dit betekent een vergoeding van € 17.100 per jaar voor leden en € 25.600 per jaar voor de voorzitter (klasse I, exclusief btw). Aan de vicevoorzitter is daarnaast nog een nabetaling gedaan van € 244 over 2018. De totale beloning van de RvC ging hiermee van € 78.822 in 2018 naar € 111.344 in 2019 (excl. btw).

De Key heeft de leden van de raad van commissarissen geen persoonlijke leningen, garanties en dergelijke verstrekt.

Wet normering topinkomens

De WNT is van toepassing op Woonstichting De Key. Niet alleen voor de topfunctionarissen zijn hieraan gebonden maar ook de toezichthouders. Vanuit de WNT gelden individueel toepasselijk bezoldigingsmaxima. Voor 2019 is de maximale vergoeding voor RvC leden vastgesteld op € 19.400,- en voor de voorzitter van de RvC geldt een maximale bezoldiging van € 29.100,-. De bedragen volgens de VTW liggen onder de normbedragen van de WNT derhalve wordt voldaan aan de wettelijke voorschriften van de WNT.

Werkwijze en overlegstructuur

Commissies

De RvC heeft drie commissies die de vergaderingen en de besluitvorming voorbereiden. Zij houden de raad op de hoogte van hun beraadslagingen en bevindingen via verslagen en door de inhoud van vergaderingen terug te koppelen. Voor alle commissies zijn reglementen opgesteld.

De remuneratiecommissie adviseert de raad over taken, prestatieafspraken, de beloning van de algemeen directeur-bestuurder van De Key en het beloningsbeleid van de RvC. De commissie voert de functionerings- en beoordelingsgesprekken met de algemeen directeur-bestuurder. De commissie is hiervoor eenmaal bijeen gekomen. Daarnaast spreekt de voorzitter van de RvC de bestuurder om de vergaderingen voor te bereiden.

De commissie Vastgoed en Wonen adviseert de raad over vastgoedprojecten en de onderwerpen die gerelateerd zijn aan wonen. De commissie is in 2019 vijf keer bijeengekomen en heeft één RvC-vergadering schriftelijk voorbereid. De commissie overlegt met de directeur Vastgoed, de directeur Wonen en de algemeen directeur-bestuurder. De commissie heeft in 2019 bijzondere aandacht besteed aan onderhoud, kwaliteitsbeleid en investeringen in bestaande bouw, de productieagenda en de relatie met de huurders.

De auditcommissie heeft in 2019 zes keer vergaderd (waarvan een keer via een conference call) samen met de algemeen directeur-bestuurder, de directeur Financiën & Control en de manager Planning & Control (financiële control-functie). Bij de voorbereiding van de jaarstukken en de managementletter waren de externe accountants aanwezig. Bij de bespreking van de interne auditrapportages was de medewerker Audit & Interne Beheersing aanwezig. Belangrijke onderwerpen in deze commissie waren de rapportages, inclusief de nieuwe opzet daarvan, de OOB-status, maturity assessments privacy en informatiebeveiliging en de selectie van een nieuwe accountant.

Vergaderingen en besluitvorming RvC

In 2019 heeft de RvC zes keer vergaderd. Voorafgaand aan elke vergadering heeft de raad intern overleg, zonder bestuurder en directie. De februarivergadering was een heidag die in het teken stond van de actualisatie van de strategische koers.

De RvC heeft in 2019 24 besluiten goedgekeurd:

  • (Meerjaren)begroting 2020-2024, jaarplan 2020, jaarstukken 2018.

  • Verkopen en verkoopplannen: verkoop van het complex Sandwijck in De Bilt en het plaatsen op de desinvesteringslijst van een aantal complexen met bedrijfsonroerendgoed en woningen.

  • Projecten en investeringen: Houthavens (3C en 5C), Lieven fase 6 en 8, Anton Waldorpstraat fase 2, DC Van Hall, Keesomstraat Zandvoort.

  • Nevenstructuur: afbouw door opheffing van 1 bv en 1 cv en het voornemen tot het afstoten van VvE Beheer Amsterdam BV (VBA).

  • Financieel toetsingskader voor de overdracht van het bezit in Zandvoort.

  • Bod en activiteitenoverzichten voor prestatieafspraken met de gemeenten Amsterdam, Zandvoort, Diemen en De Bilt.

  • Governance: treasuryjaarplan, jaarlijkse limieten, herbenoeming commissaris, beloning RvC.

  • Aflossing interne lening.

  • Benoeming accountant KPMG

Inhoudelijk toezicht

De omgeving waarin wij werken blijft sterk in beweging. Dit stelt De Key steeds voor nieuwe grote uitdagingen. De Key speelt hier op in met een sterke positionering en met aanpassingen van de organisatie. Een ander belangrijk thema waren de prestatieafspraken, die in Amsterdam eenmaal in de vier jaar worden gemaakt.

De raad ziet het evenwicht tussen verkopen, investeren en onderhoud als een uitdaging. Er is hierbij steeds aandacht voor het blijven voldoen aan alle ratio’s, waarbij voor De Key met name de ICR van belang is. Nieuwe fiscale regels, de verhuurderheffing en de opgave in de energietransitie maken dit niet gemakkelijk.

De aandacht voor woonstarters roept positieve en negatieve reacties op. De raad staat achter de koers, maar heeft begrip voor de negatieve reacties en geeft deze een plaats in het toezicht. Zo zijn de positie van de zittende huurders en de dienstverlening aan de huurders belangrijke thema’s waaraan regelmatig aandacht wordt besteed. De raad heeft hierover ook gesproken met het bestuur van huurderskoepel Arcade. Het is belangrijk dat De Key in verbinding blijft met de zittende huurders en onnodige zorgen wegneemt.

Regelmatig besprak de raad onderwerpen rond volkshuisvesting en bedrijfsvoering. Daarbij was specifiek aandacht voor de projectenportefeuille, onderhoud van de bestaande voorraad en verbeterprojecten, de voorbereiding van de overdracht van het bezit in Zandvoort en de relatie en communicatie met de huurders. Ook kwamen actualiteiten aan de orde zoals onderwerpen die leven bij gemeenten waarin De Key werkzaam is, bij huurders en bij andere belanghebbenden.

De raad heeft zich in een aantal onderwerpen verder verdiept op basis van presentaties door de betrokken medewerkers van De Key. Dit betrof onder andere onderhoud en kwaliteitsbeleid, huurverhogingsbeleid en het proces en financieel kader van de overdracht van het bezit van De Key in Zandvoort. Daarnaast heeft de bestuurder enkele malen dilemma’s gedeeld zoals rond Loods 6 en het complex Vogelpunt in Noord, waarbij de verschillende scenario’s zijn bediscussieerd.

Risicomanagement is een specifiek aandachtspunt voor de raad. De raad spreekt eenmaal per jaar buiten aanwezigheid van bestuur en directie met de manager Planning & Control en de medewerker Audit & Interne beheersing.

Het toezicht op de verbindingen had aandacht van de raad. Het aantal verbindingen wordt gestaag afgebouwd, zodat de structuur eenvoudiger wordt.

Externe accountant

Bij de vergadering in juni was de externe accountant EY aanwezig voor overleg over de jaarrekening 2018. Dit gesprek vond gedeeltelijk plaats buiten aanwezigheid van bestuur en directie.

EY heeft naast de reguliere werkzaamheden voor de controle van de jaarrekening 2018 ook controles verricht van de jaarrekeningen van een dochter (De Principaal B.V.) over voorgaande jaren (2014-2015).

De al eerder door EY uitgevoerde maturity assessments voor informatiebeveiliging en privacy zijn in januari besproken in de auditcommissie.

Op basis van de evaluatie in 2018 heeft de raad besloten om het jaarrekeningtraject vanaf het controlejaar 2019 opnieuw aan te besteden. Dit selectietraject heeft in 2019 plaatsgevonden conform het inkoopbeleid van De Key. In april is opdracht verstrekt aan KPMG voor de controle van de jaarstukken 2019 tot en met 2022, met een evaluatie in het eerste jaar.

Overleg met belanghebbenden

Een delegatie van de RvC heeft in 2019 tweemaal gesproken met de ondernemingsraad. De gesprekken gingen onder andere over het medewerkersonderzoek, Wonen 2.0 en de verhuizing van het kantoor naar een tijdelijke locatie.

De twee commissarissen die op voordracht van Arcade zijn benoemd, onderhouden contact met het bestuur van Arcade. Dit heeft in 2019 tweemaal plaatsgevonden.

Daarnaast heeft de voltallige RvC gesproken met het bestuur van Arcade. Het gesprek ging onder andere over communicatie en informatievoorziening, het onderzoek dat Arcade onder bewonerscommissies heeft laten uitvoeren en onderhoud.

Een delegatie van de RvC was aanwezig op een bijeenkomst met de raden van commissarissen van andere Amsterdamse woningcorporaties.  

In september hebben de voorzitter, vicevoorzitter en de voorzitters van de auditcommissie en de commissie Vastgoed en Wonen een gesprek gevoerd met de Autoriteit woningcorporaties in het kader van de governance-inspectie.

De communicatie tussen de algemeen directeur-bestuurder en raad van commissarissen is open en kritisch en er is sprake van goede informatie-uitwisseling. Vanuit de raad van commissarissen wil ik mijn waardering uitspreken voor alles wat De Key het afgelopen jaar heeft bereikt.

Namens de Raad van Commissarissen

Amsterdam, 30 juni 2020

Hans Amman

Voorzitter

Organisatie

Kerncijfers organisatie

 

2019

2018

Gewogen gemiddelde aantal fte

301

291

Aantal medewerkers (per 31 december)

323

311

Gemiddelde leeftijd

47

47

Gemiddelde diensttijd

13

13

Ziekteverzuim (incl. langdurig)

5,0%

5,3%

Aantal meldingen kortdurend ziekteverzuim

307

350

Gemiddeld aantal ziektedagen

12,9

11,9

Verhouding man/vrouw

61% / 39%

62% / 38%

Integriteit

Dit jaar was er slechts één integriteitsschending en een melding van diefstal. De integriteitsschending betrof een collega die structureel seksistische en vrouwonvriendelijke opmerkingen maakte. De diefstal betrof een draagbare radio en nieuw aangekocht gereedschap uit een opslagruimte in het kantoor op de Turbinestraat. Er is geen dader gevonden.

Dit jaar zijn er meer overzichten met risicofactoren per functies vastgelegd. Het aantal was echter kleiner dan voorzien. Gedurende het jaar zijn andere keuzes gemaakt waardoor dit onderdeel weinig aandacht heeft gekregen. Komend jaar schenken we opnieuw aandacht aan risicofactoren per functie ter voorkoming van integriteitsschendingen.

Jaar

Aantal meldingen

Waarvan integriteitsschendingen

2019

2

1

2018

3

1

2017

3

1

2016

2

1

Medewerkersonderzoek

In april is een medewerkersonderzoek georganiseerd. Een ruime meerderheid van het personeel heeft het vragenformulier ingevuld (71%). Medewerkers hebben zich over diverse thema’s uitgesproken, zoals betrokkenheid, bevlogenheid, sociale veiligheid en leiderschap. De uitkomst geeft reden tot vreugde en bevestigt een aantal ontwikkelpunten. De Key scoort bovengemiddeld op bevlogenheid en betrokkenheid in vergelijking met andere Nederlandse organisaties. Dit is een mooie basis om voortvarend aan de slag te gaan met onze verbeterpunten: communicatie, samenwerken en klantgerichtheid.

GO!

De bespreking van de uitkomsten van het medewerkersonderzoek binnen de teams en met de leidinggevendengroep heeft geleid tot het organiseren van GO! Academies (GO = Groei en Ontwikkeling). Bijeenkomsten waar we medewerkers in gezamenlijkheid inspireren, informeren, stimuleren en faciliteren op de ontwikkelthema’s van de organisatie. De eerste academie ging over de kunst van het samenwerken. Dat het een geslaagde opzet was blijkt uit het feit dat 67% van de deelnemers aangaf dat ze dingen hebben geleerd die ze in de praktijk kunnen toepassen.

Samenwerking en klantgerichtheid

In 2019 is al een aantal afdelingen verhuisd naar de Turbinestraat. De Key zal vanaf begin 2020 op die locatie onder één dak samenwerken. Dit levert kortere lijnen op. Het wordt makkelijker om elkaar op te zoeken en met elkaar af te stemmen. Intussen wordt het pand aan de Hoogte Kadijk verbouwd. In 2021 verhuizen alle afdelingen terug naar dit kantoor.

Met onze inspanningen op de ontwikkelthema’s willen we ook effect sorteren op scores van huurders op onze klanttevredenheid en dienstverlening. We hebben klantbeloften vastgesteld en vertaald naar zichtbaar gewenst gedrag. Het verbeteren van onze klantgerichtheid blijft in de komende jaren een prioriteit.

Een kenmerkend aspect van de werkwijze van het project klantbeloften en de begeleiding van de verhuizingen is dat een brede selectie van medewerkers meedoet, via deelname aan de projectgroep zelf of via een klankbord. Dat zorgt voor een breed draagvlak en inbreng van verschillende meningen.

Communicatie en leiderschap

Het thema communicatie benaderen we vanuit verschillende perspectieven. Met schrijftrainingen voor collega’s in de wijkteams en klantenteams is er geïnvesteerd in het verbeteren van schriftelijke communicatie naar onze huurders. Weekstarts in de teams zijn in 2019 uitgegroeid van experiment tot een structurele gebeurtenis. Bij weekstarts bespreken teams actualiteiten, stemmen ze werkzaamheden af en het draagt bij tot het bespreekbaar maken van ervaringen en gevoelens. Met behulp van studenten van de Hogeschool Utrecht is het gebruik en de doelmatigheid van Sharepoint onderzocht, het meest gebruikte interne communicatiekanaal. In 2020 gaan we met de uitkomsten aan de slag. 

Samen beter

In 2018 zijn we met samenbeter@dekey.nl begonnen. Met dit verbeterprogramma willen we de basis op orde krijgen zodat we efficiënter werken en minder fouten maken. Inmiddels hebben we een overzichtelijk proceshuis gebouwd en zijn 68 processen en 10 kernprocessen in kaart gebracht. Het eigenaarschap en de samenhang van de processen is gedefinieerd. De samenhang van 22 processen is verbeterd, wat leidt tot een meer effectieve en efficiënte organisatie. Door jaarlijkse gezamenlijke evaluatie van de processen zijn we aantoonbaar in control. In 2019 volgden 75 collega’s een training LEAN yellow belt en 78 collega’s zijn getraind in operational risicomanagement.

Informatie over onderzoek en ontwikkeling

Woonstichting Lieven de Key en haar 100% verbindingen hebben geen werkzaamheden verricht op het gebied van onderzoek en ontwikkeling.

Governance

De Key onderschrijft de Aedescode en de Governancecode woningcorporaties. Dit is geïmplementeerd en vastgelegd in onze werkwijze en in onze statuten en reglementen. De Governancecode gaat uit van het principe ‘pas toe of leg uit’. Bij De Key geldt het principe ‘leg uit’ voor artikel 4.8 van de Governancecode.

  • Volgens dit artikel wordt ruim aandacht besteed aan een aantal onderwerpen in zowel het ondernemingsplan als het volkshuisvestingsverslag. We kiezen ervoor dit vooral te doen in het jaarverslag. Het ondernemingsplan van De Key is meer strategisch van aard.

  • De man-vrouw-verdeling in het bestuur is niet van toepassing omdat we één bestuurder hebben. In de selectieprocedure is dit onderwerp onderdeel van het profiel van de bestuurder.

Tegenstrijdige belangen

Er zijn in 2019 geen besluiten aan de raad van commissarissen voorgelegd waarbij tegenstrijdige belangen van de algemeen directeur-bestuurder spelen. Ook zijn geen besluiten genomen over transacties waarbij tegenstrijdige belangen van leden van de raad spelen. Ten slotte zijn er geen transacties geweest waarbij sprake is van een tegenstrijdig belang tussen De Key en leden van de raad van commissarissen.

Governancestructuur (situatie per 31 december 2019)

De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van het bestuur staan in de statuten van De Key. Ze zijn nader uitgewerkt in de reglementen van bestuur en directie.

De medewerker Audit & Interne Beheersing is hiërarchisch ondergebracht bij de bestuurder. Hij rapporteert aan het bestuur en aan de auditcommissie van de raad van commissarissen. Hij geeft gevraagd en ongevraagd advies. Dit is vastgelegd in het Reglement Interne Auditor.

Algemeen directeur-bestuurder

Leon Bobbe is in 2014 aangesteld als algemeen directeur-bestuurder. Na een herbenoemingstraject in 2017 is hij in 2018 opnieuw voor vier jaar benoemd.

Nevenfuncties:

  • Leon Bobbe was sinds 2010 (tot 1 juli 2019) lid van de raad van toezicht van de Montessori Scholengemeenschap Amsterdam. Daarnaast is hij op persoonlijke titel lid van de raad van toezicht van stichting Ik bouw betaalbaar en is hij lid van het algemeen bestuur van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties.

Permanente educatie:

  • Leon Bobbe heeft in 2019 30 PE-punten behaald.

Directie

De directie van De Key werkt volgens een collegiaal model. Dit betekent onder andere dat directiebesluiten bestuursbesluiten zijn. In 2019 heeft de directie over 49 voorstellen een besluit genomen. De algemeen directeur-bestuurder is voorzitter van de directie. Daarnaast bestaat de directie uit Lidy van der Schaft, directeur Wonen, Jan Kees Medik, directeur Financiën & Control en Eelco Siersema, directeur Vastgoed. Eelco Siersema verricht daarnaast werkzaamheden vanuit zijn eigen bedrijf Siersema Vastgoedadvies en Ontwikkeling. Deze vinden niet plaats in het werkgebied van De Key noch met zakenpartners van De Key.

Verantwoording honorering bestuurder

In 2019 bedroeg de beloning van de algemeen directeur-bestuurder € 193.995. Daarnaast is in 2019 een nabetaling over 2018 gedaan van € 3.162 wat binnen de WNT-norm van 2018 valt. Er zijn geen variabele componenten. De algemeen directeur-bestuurder heeft geen persoonlijke leningen of garanties en dergelijke gekregen. Bij zijn aanstelling is een ontslagvergoeding volgens kantonrechtersformule afgesproken binnen de regels van de WNT. De pensioenregeling is volgens de cao.

Wet normering topinkomens

De Key houdt zich aan de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT). Het voor Woonstichting De Key toepasselijke bezoldigingsmaximum is in 2019 € 194.000,-. Dit bedrag is overeenkomstig klasse H bezoldigingsmaximum woningcorporaties.

De binnen de organisatie geïdentificeerde leidinggevende topfunctionarissen met een dienstbetrekking hebben geen dienstbetrekking bij meerdere WNT-plichtige instelling(en) als leidinggevende topfunctionaris (die zijn aangegaan met ingang van 1 januari 2019).

Voor de heer Bobbe is er in 2019 sprake van de zogenoemde ‘optisiche’ overschrijding. De overschrijding van de heer Bobbe over 2019 heeft betrekking op een nabetaling van het salaris over 2018 die in januari 2019 is verricht, ter hoogte van € 3.156,97. In overeenstemming met de WNT dient dit bedrag te worden getoetst aan de feitelijke situatie over 2018. De nabetaling valt binnen het Individueel toepasselijke bezoldigingsmaximum zoals gesteld voor 2018. 

Risicoparagraaf

Intern risicobeheersings- en controlesysteem

De Key heeft de risicobeheersing voor de organisatie als geheel ingericht volgens het three lines of defence-model.

1e lijn: procesmanagement

We werken continu aan de verbetering van onze (kern)processen en procedures. De verantwoordelijkheid voor procesverbetering ligt bij de procesteams in de lijn, zowel voor het oplossen van knelpunten (Lean) als het beheersen van operationele risico’s. Het programma samenbeter@dekey.nl dient als fundering voor de continue procesverbetering. Daarbij is onder andere aandacht voor eigenaarschap en risicobewustzijn binnen de organisatie waaronder ook op de gebieden privacy en informatiebeveiliging.

2e lijn: risicobeheersing en compliance

In 2019 hebben wij de opzet van ons framework voor governance, risk en compliance (GRC) verder uitgewerkt en vertaald naar de organisatie. In 2020 vullen we de fte’s die voor risicomanagement en compliance zijn opgenomen in de formatiebegroting in. Daarbij houden we rekening met de verwachtingen die de status als Organisatie van Openbaar Belang met zich meebrengt voor risicobeheersing en de documentatie van interne beheersmaatregelen. 

Op het gebied van risicobeheersing hebben we niet alleen aandacht gehad voor onze strategische risico’s en onzekerheden met een financiële impact (zie volgende paragrafen voor de beschrijving daarvan), we hebben ook een overzicht gemaakt van risico’s die van invloed kunnen zijn op de betrouwbaarheid van de financiële informatievoorziening. De komende jaren borgen wij de belangrijkste interne beheersmaatregelen in de processen.

Hoewel wij de fte voor compliance nog niet hebben ingevuld, houden wij op centraal niveau wel een overzicht bij van relevante wet- en regelgeving specifiek voor de corporatiesector. Voor de Algemene Verordening Gegevensbescherming hebben wij een onafhankelijke beoordeling laten uitvoeren. Op basis van die beoordeling voeren wij verdere verbeteringen door op gebied van dataprivacy.

3e lijn: auditing

De afdeling Audit & Interne Beheersing functioneert als onafhankelijke afdeling direct onder het bestuur. De auditwerkzaamheden volgen uit het CORA-procesmodel dat we in 2019 hebben uitgewerkt naar het Audit universe van De Key. Hiermee bedoelen wij het totaal van periodiek te beoordelen onderwerpen dat de basis vormt voor de meerjarenplanning en op een risico-inschatting is gebaseerd. Met een audit wordt opzet, bestaan en werking van de kernprocessen beoordeeld. Een audit kent een operationele focus en is gericht op verbetering.

Vanuit de financiële functie voert de afdeling Planning & Control zogenoemde toetsingen uit. De toetsingen volgen ook het CORA-procesmodel dat we in 2019 hebben uitgewerkt naar het Overzicht Interne Controles. Dat overzicht verschaft inzicht in de belangrijkste processen binnen De Key die van invloed kunnen zijn op de betrouwbaarheid van de financiële informatievoorziening, de risico’s die daarop betrekking hebben en de periodiek uit te voeren toetsingen. Met een toetsing wordt beoordeeld of specifieke interne beheersmaatregelen hebben gewerkt. Een toetsing kent veelal een financiële focus en is gericht op verantwoording.

De Key werkt aan een transitie van de afdeling Audit & Interne Beheersing richting een Interne Auditfunctie. De gewenste Interne Auditfunctie omvat drie medewerkers en zal niet alleen operationele en financiële audits uitvoeren, maar ook de toetsingen en de interne review op de interim- en jaarrekeningdossiers. De Interne Auditfunctie stelt het jaarplan op en rapporteert periodiek over de voortgang en de resultaten daarvan aan de directie en aan de auditcommissie van de raad van commissarissen.

Risico's in kaart

Risicomanagement is een continu proces gericht op het inventariseren en analyseren van potentiële gebeurtenissen die invloed kunnen hebben op het realiseren van de doelstellingen van de organisatie, en deze zodanig beheersen dat deze binnen de risicobereidheid vallen. De kaders en uitgangspunten zijn beschreven en geborgd in onder meer het Reglement Financieel Beleid en Beheer en het Risicostatuut.

Risicomanagement draagt bij aan het voldoen aan wet- en regelgeving (compliance) en aan het realiseren van de gewenste (maatschappelijke) prestaties (performance). In lijn met de Governancecode voor woningcorporaties is het bestuur van De Key verantwoordelijk voor goede risicobeheersing en houdt de raad van commissarissen hierop toezicht.

Strategische risico's

Conform ons Risicostatuut hebben wij een inventarisatie van onze strategische risico’s gemaakt en die gekoppeld aan onze risicobereidheid. Op basis daarvan hebben we inzicht in ons huidige risicoprofiel, het gewenste risicoprofiel (op basis van risicobereidheid), maar ook het verschil daartussen. Vervolgens zetten wij aanvullende maatregelen in gang voor de risico’s die significant buiten onze risicobereidheid vallen. De risico’s die het betreft zijn hieronder kort opgesomd.

  • Het risico dat we de onderhoudsopgave (woningverbetering) niet (tijdig) kunnen realiseren.

  • Het risico dat we de investeringsopgave (aankopen, nieuwbouw) niet (tijdig) kunnen realiseren.

  • Het risico dat de vastgoedsturing (procesmatig) niet goed functioneert.

  • Het risico dat het aandeel kwetsbare huurders in onze woningen en de wijken waar wij actief zijn toeneemt.

  • Het risico dat ons personeelsbestand zowel qua kwantiteit als kwaliteit onvoldoende aansluit bij de behoefte van de organisatie (nu en in de toekomst).

Jaarlijks evalueren wij ons risicoprofiel en waar nodig actualiseren wij dat. In 2019 hebben wij de relevante risico’s nader toegelicht als onderdeel van onze meerjarenbegroting 2020-2024. Daar hebben wij ook aandacht besteed aan de voorgenomen overdracht van ons bezit in Zandvoort aan een andere corporatie. In 2020 herhalen wij onze periodieke risicomanagementcyclus met een nieuwe strategische risico-inventarisatie.

Financiële instrumenten

Algemeen

De toegelaten instelling maakt in de normale bedrijfsuitoefening gebruik van uiteenlopende financiële instrumenten die de toegelaten instelling blootstelt aan markt-, valuta-, rente-, kasstroom-, krediet- en liquiditeitsrisico. Om deze risico’s te beheersen heeft de toegelaten instelling een beleid inclusief een stelsel van limieten en procedures opgesteld om de risico’s van onvoorspelbare ongunstige ontwikkelingen op de financiële markten en daarmee de financiële prestaties van de toegelaten instelling te beperken.

De toegelaten instelling zet geen afgeleide financiële instrumenten in.

Kredietrisico

Het maximale kredietrisico inzake vorderingen langer dan 1 jaar is € 1,6 miljoen. Voor ruim 1 miljoen heeft dit betrekking op gedeeld eigendom van verkochte woningen. Rekening houdend met de waardevastheid van het vastgoed is het risico beperkt. Het maximale kredietrisico inzake vorderingen korter dan 1 jaar is € 65,1 miljoen. In dit bedrag is voor € 43,3 miljoen aan vooruitbetaalde kosten aan VvE's opgenomen. Dit bedrag is gespreid over veel verschillende VvE's. In de reglementen van VvE's is opgenomen dat bedragen niet zonder besluitvorming voor andere doeleinden kunnen worden opgenomen. Het kredietrisico is gering. Voor € 9,8 miljoen heeft het kredietrisico betrekking op te ontvangen korting verhuurdersheffing van een overheidslichaam. Ook dit risico is gering. In de overige vordering is voor ruim € 4 miljoen aan nog te ontvangen subsidies opgenomen op gemeente Amsterdam. Deze subsidies zijn in 2020 reeds ontvangen. Het kredietrisico op liquide middelen bedraagt € 140,8 miljoen.

Mitigerende aspecten

  • De vorderingen uit hoofde van de huurdebiteuren ad € 2,4 miljoen zijn gespreid over een groot aantal huurders. Op basis van betalingsgedrag uit het verleden zijn hier geen grote risico’s ingeschat.

  • De liquide middelen zijn toevertrouwd aan twee banken die volgens minstens twee van de drie ratingbureau's Moody’s en/of Fitch en/of Standard & Poors een rating hebben van ten minste A.

Renterisico en kasstroomrisico

De toegelaten instelling loopt renterisico over de rentedragende vorderingen en schulden en herfinanciering van bestaande schulden. Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt de toegelaten instelling risico ten aanzien van de toekomstige kasstromen. Met betrekking tot vastrentende vorderingen en schulden loopt de toegelaten instelling risico’s over de marktwaarde.

Het rente- en looptijdenbeleid van de toegelaten instelling is erop gericht om flexibiliteit van de leningenportefeuille op middellange termijn te vergroten. Het renterisico (in % van de restanthoofdsom aan het begin van het jaar) wordt berekend als de som van:

  • het bedrag aan aflossingen van leningen in een jaar, vermeerderd met

  • de restanthoofdsom van rentetypisch langlopende financiering die in een jaar een renteaanpassing krijgt, én

  • de restanthoofdsom van rentetypisch kortlopende financiering (zijnde variabel rentende leningen zonder cap) die in een jaar minimaal één renteaanpassing krijgt, verminderd met de som van de schuldrestanten van de leningen waarvan de renterisico’s afgedekt zijn met derivaten.

In de onderstaande grafiek wordt het renterisico weergegeven.

Het effect van het renterisico op de exploitatielasten is voor de komende 10 jaar benaderd. Hierbij is verondersteld, dat de liquiditeitsopslag op de basisrenteleningen stijgt met 0,2% en de rente op vastrentende leningen bij herziening stijgt met 1%.

Indien de rente per 31 december met 1% zou stijgen waarbij alle andere variabelen constant blijven zal de rentelast met € 467k in 2019 (2018: € 482k) stijgen.

Als gevolg van de veronderstelde grondslag en het feit, dat renteherzieningen op de overige leningen in de komende jaren minimaal zijn, is de impact van het renterisico op de exploitatielasten te verwaarlozen. De Key voldoet de komende jaren aan de norm van 15%, die het WSW heeft vastgesteld.

Het renterisico van de leningenportefeuille bedraagt in absolute bedragen maximaal € 125,9 miljoen en € 85,3 miljoen in respectievelijk 2020 en 2021. Hierbij is nog geen rekening gehouden met het feit dat basisrenteleningen slechts voor 50% meetellen in het berekenen van het renterisico zoals weergegeven in bovenstaande grafiek.

De bedragen kunnen worden onderverdeeld in: 

Bedragen x € 1 miljoen

2020

2021

Renteconversie regulier

14,2

-

Renteconversie op de variabele roll-overleningen

-

-

Conversie van de liquiditeitsopslage op basisrenteleningen

109,9

85,3

Eindaflossingen die hergefinancierd zullen worden

1,8

-

Stand per 31 december

125,9

85,3

Financieringsbeleid

Het beleid van de toegelaten instelling is erop gericht om haar investeringen met zoveel mogelijk eigen middelen te financieren en daarmee het renterisico in de exploitatie te verminderen op de lange termijn.

Valutarisico

De toegelaten instelling is alleen werkzaam in Nederland en loopt geen valutarisico’s.

Prijsrisico

De toegelaten instelling heeft geen aandelen in beurs- en niet beursgenoteerde aandelen en loopt derhalve geen prijsrisico.

Liquiditeitsrisico

De toegelaten instelling bewaakt de liquiditeitspositie door middel van opvolgende liquiditeitsbegrotingen. Het management ziet erop toe dat voor de toegelaten instelling steeds voldoende liquiditeiten beschikbaar zijn om aan de verplichtingen te kunnen voldoen en dat tevens voldoende financiële ruimte onder de borging van het WSW beschikbaar blijft.

Concentratie liquide middelen

De toegelaten instelling zorgt voor diversificatie van de liquiditeitsbronnen en het behoud van toegang bij meerdere banken en andere financiële instellingen waar liquiditeiten kunnen worden verkregen en besteedt aandacht aan de gevolgen van het wegvallen van deze financieringsbronnen. De partijen waarbij leningen zijn afgesloten bestaan uit de volgende instellingen:

Bedragen x € 1.000

Leningen
overheid en
kredietinstellingen

N.V. Bank Nederlandse Gemeenten

744.706

Nederlandse Waterschapsbank N.V.

430.062

Overige bankinstellingen (alleen Nederlands)

1.814

Financiële instellingen (niet zijnde banken)

-

Overige

1.320

Stand per 31 december 2019

1.177.902

Uit bovenstaande opstelling blijkt dat het liquiditeitsrisico is geconcentreerd bij N.V. Bank Nederlandse Gemeenten (BNG Bank) en Nederlandse Waterschapsbank N.V. (NWB). De BNG Bank is een bank van en voor overheden en instellingen van maatschappelijk belang. BNG Bank is een structuurvennootschap. Aandeelhouders van de bank zijn uitsluitend overheden. De Staat is houder van de helft van de aandelen, de andere helft is in handen van gemeenten, provincies en een hoogheemraadschap. NWB is een financiële dienstverlener voor de overheidssector. Alle aandelen van de bank zijn in handen van overheden. Het risico dat leningen worden opgeëist bij een faillissement is hiermee voor deze banken beperkt.

Mitigerende maatregelen

De toegelaten instelling ziet erop toe dat er voldoende opvraagbare tegoeden zijn van tenminste € 40 miljoen. Deze risicobuffer is nodig om te allen tijde aan onze korte termijn betalingsverplichtingen te kunnen voldoen. Hierin is geen rekening gehouden met het eventuele effect van extreme omstandigheden die redelijkerwijs niet kunnen worden voorspeld, zoals natuurrampen.

De buffer is samengesteld uit circa € 22 miljoen liquide bankstand en € 18 miljoen kredietfaciliteit van onze huisbank.

Onze kredietfaciliteit heeft de volgende kenmerken:

  • een niet door zakelijke zekerheid gedekt rekening-courantkrediet van € 18 miljoen. De te betalen rente bedraagt Euribor plus 150 basispunten (2018: Euribor plus 150 basispunten)

Reële waarde

De reële waarde van in de balans opgenomen financiële instrumenten verantwoord onder kasmiddelen, kortlopende vorderingen en kortlopende schulden benadert de boekwaarde daarvan. De reële waarde van de overige in de balans verantwoorde financiële instrumenten kan als volgt worden weergegeven:

De reële waarde van de door de toegelaten instelling opgenomen leningen bedraagt ultimo 2019 € 2.023,1 miljoen en is daarbij gebaseerd op de individuele kasstromen van de leningenportefeuille gebruik makend van een disconteringsvoet die gelijk is aan de IRS Curve op 31 december 2019. De boekwaarde hiervan bedraagt ultimo 2019 € 1.177,9 miljoen.

Financiële paragraaf

Het financieel beleid van De Key is erop gericht onze investeringen uit eigen middelen te financieren. Wij exploiteren en verkopen vastgoed en deze (netto) inkomsten zetten wij in voor het bouwen van nieuwe woningen, het verbeteren van bestaande woningen en het aflossen van onze leningen: het verdienmodel van De Key. Door te werken volgens dit verdienmodel zijn de ratio's waar onze toezichthouder op toetst verder verbeterd in 2019 en is De Key weerbaar ook in economisch slechtere tijden.

Uitgangspunten financieel beleid

Het financieel beleid van De Key is gericht op continuïteit en daarmee ondersteunend aan onze volkshuisvestelijke doelstellingen. Daarbij sturen wij vanuit twee invalshoeken: liquiditeitsmanagement en het rendement op het eigen vermogen.

Liquiditeitsmanagement

Het liquiditeitsmanagement is gericht op het beschikbaar hebben en houden van voldoende (eigen) middelen omaan onze financiële verplichtingen te blijven voldoen. Dat doen wij als volgt:

  • Financiering (bij voorkeur) uit eigen middelen.

    • Wij werken toe naar onze wensportefeuille door de verkoopopbrengst van bestaande (grote) woningen te benutten om de nieuwbouw van meer kleinere woningen te financieren. Voor één verkochte woning bouwen we in de periode 2020-2024 circa drie kleinere nieuwbouwwoningen terug. Dit levert per saldo 2,6 keer zoveel huuropbrengsten op per maand in de periode 2020-2024. Hiermee bereiken wij twee doelen: de beschikbaarheid en betaalbaarheid van onze woonvoorraad neemt toe en wij verhogen onze huuropbrengsten.

    • Wij blijven aflossen op onze langlopende leningenportefeuille. Hiermee verlagen we de rentelasten in de periode van 2020-2024 met circa € 2,3 miljoen en daalt ook het renterisico in de exploitatie.

    • Beide ankers geven steeds meer ruimte om vanuit het exploitatieresultaat te investeren in de kwaliteit en duurzaamheid van ons bestaand bezit. In de periode 2020-2024 stijgt het exploitatieresultaat naar verwachting met € 12,7 miljoen.

  • De beschikbaarheid van liquide middelen zodanig borgen dat schommelingen in de liquiditeitsbehoefte altijd worden opgevangen. De Key heeft daartoe als buffer de beschikking over een rekeningcourantkrediet bij BNG bank (in 2019 € 18 miljoen). De Key heeft geen derivaten.

  • Een ICR in alle takken boven de norm van de toezichthouders. De Key voldoet in 2019 aan deze normstelling.

Rendement op eigen vermogen

Een gezond rendement op het eigen vermogen betekent dat wij met de verhuur van en investeringen in onze woningen een zodanig rendement behalen dat wij ons vermogen in stand blijven houden voor volgende generaties. Dat doen we zo:

  • We sturen op een solide exploitatieresultaat met blijvende aandacht voor optimale opbrengsten en kostenbeheersing. Hiermee leggen we een duurzame basis voor direct rendement op eigen vermogen dat ten minste inflatievolgend is.

  • We benutten verschillende fiscale mogelijkheden en minimaliseren daarmee de fiscale kasstromen.

  • We gaan door met het afbouwen van de (risico’s in de) verbindingenstructuur. Door het afbouwen van de verbindingenstructuur loopt de Key minder risico’s die impact (kunnen) hebben op het resultaat en eigen vermogen

Gerealiseerd rendement

Het gerealiseerde rendement op eigen vermogen over 2019 is 13,6%. Dit ligt dus ruim boven de norm van 1% boven inflatie; de inflatie over 2019 was 2,6%. De stijging van het gerealiseerde rendement op eigen vermogen ontstaat door zowel het indirect rendement (het rendement dat is opgesloten in onze stenen) als het positieve resultaat op onze belastinglatenties.

Het direct rendement op het vastgoed van 1,9% komt rechtstreeks voort uit de exploitatiekasstromen die in 2019 zijn gerealiseerd. Dit rendement ligt 0,7% lager dan het inflatiepercentage over 2019. Maar laat ten opzichte van 2018 een stijging zien.

Het exploitatieresultaat (exclusief financieringslasten) is ten opzichte van 2018 gestegen van € 91,5 miljoen naar € 107,9 miljoen. De belangrijkste verklaringen voor de stijging met € 16,5 miljoen zijn:

  • Hogere huuropbrengsten van € 4,1 miljoen als gevolg van de jaarlijkse huurverhoging, huurharmonisatie en de oplevering van nieuwbouwprojecten. Zie paragraaf huurbeleid voor een nadere toelichting op de jaarlijkse huurverhoging. Zie het hoofdstuk de stenen voor een nadere toelichting op de opgeleverde nieuwbouwprojecten.

  • Per saldo hoger resultaat servicecontracten van € 1,3 miljoen (2018: -/- € 0,4 miljoen).

  • Hogere verhuur- en beheerlasten van € 5,1 miljoen. Deze toename ten opzichte van 2018 wordt verklaard door een negatief sloopresultaat op de sloop van 750 containers aan de Wenckebachweg van € 2,8 miljoen. Daarnaast zijn de organisatiekosten die worden toegerekend aan de exploitatie € 3,4 miljoen hoger dan 2018. Deze stijging ontstaat doordat het CAO akkoord dat in 2019 is gesloten met een loonsverhoging van 3,75%. De overige posten zijn gedaald met € 1,1 miljoen, dit betreffen meerdere kleineren posten.

  • Lagere onderhoudslasten voor in totaal € 5,7 miljoen, als gevolg van:

    • Het planmatig onderhoud is ten opzichte van 2018 gedaald met circa € 5,4 miljoen. Bij het opstellen van de meerjarenbegroting 2019-2023 heeft De Key bewust gekozen om het budget voor planmatig onderhoud lager vast te stellen. Het planmatig onderhoud VvE’s is gestegen met circa € 2,1 miljoen wat grotendeels wordt verklaard door een eenmalige bijdrage in één complex. Per saldo is de totale mutatie 2019 ten opzicht van 2018 een daling van circa € 3,3 miljoen.

    • Het klachtenonderhoud is gedaald met circa € 1,0 miljoen. In 2018 hebben veel opstalschade gehad door drietal grote branden. In 2019 is het bedrag aan opstalschade gedaald en hebben we relatief weinig grote incidenten gehad.

    • Het niet aansluitend mutatie-onderhoud is gedaald met € 3,2 miljoen enerzijds doordat we strakker sturen op het onderscheid onderhoud en investeringen. Ook bij mutatie. Anderzijds doordat in 2018 nog opdrachten uit 2017 zijn afgerond en daardoor 2018 de kosten relatief hoog zijn.

    • De stijging in de organisatiekosten van € 1,8 miljoen wordt enerzijds verklaard door het CAO akkoord en anderzijds door wijziging van de methodiek van toerekening ten opzichte van 2018.

  • Lagere overige bedrijfsuitgaven van € 11,3 miljoen, als gevolg van:

    • Verhuurdersheffing (€ 9,0 miljoen) minder dan in 2018. In 2019 hebben we de eerste beschikkingen ontvangen van projecten die zijn opgeleverd en die onder de regeling vermindering verhuurdersheffing vielen.

    • De bijdrage in 2018 van saneringsheffing (€ 2,5 miljoen) welke niet in 2019 is geheven in afwachting op de afronding van het strategische programma van het WSW.

  • Hogere lasten leefbaarheid van € 0,5 miljoen.

  • Overige posten per saldo € 0,2 miljoen hoger.

Het gerealiseerde indirect rendement is 9,5%. Dit bestaat uit de posten mutatie actuele waarde, overige waardeveranderingen en verkoop bestaande bouw en nieuwbouw.

  • De mutatie actuele waarde in de jaarrekening is gebaseerd op de waardering van het vastgoed op marktwaarde in verhuurde staat. In 2019 is deze waarde met 9,3% gestegen. De stijging wordt veroorzaakt door de ontwikkeling van de verkoopprijzen in de Amsterdamse woningmarkt en door de daling van de gehanteerde disconteringsvoet.

  • Het ingerekende resultaat op de verkoop bestaande bouw en verkoop nieuwbouw heeft een positief effect op het rendement van 0,3%. Het verkoopresultaat is ten opzichte van 2018 gestegen met € 10,0 miljoen door onder andere de complexmatige verkopen en de verkoop van grond- en ontwikkelposities Lieven 7.

Rendement op activa (langlopende en kortlopende vorderingen)

Het rendement op eigen vermogen daalt met 0,4% doordat op de langlopende en kortlopende vorderingen op de balans nauwelijks rendement wordt gehaald. De grootste post is de stand liquide middelen van € 140,8 miljoen.

Hefboomeffect

Het rendement op eigen vermogen stijgt met 2,0% als gevolg van een positief hefboomeffect. De reguliere aflossingen en renteherzieningen in 2019 zorgen dat de gemiddelde rentevoet is gedaald van 3,94% naar 3,90% op de resterende leningenportefeuille.

Vennootschapsbelasting

Het rendement op de vastgoedportefeuille stijgt met 0,8% als gevolg van mutaties in de latente belastingpositie. Begin 2020 heeft De Key een vaststellingsovereenkomst gesloten met de Belastingdienst over de methodiek van afschrijven op woningen en erfpacht. Dit heeft ertoe geleid dat in de jaarrekening 2019 het toekomstig afschrijvingspotentieel is gewaardeerd voor een bedrag van € 15,4 miljoen. Daarnaast heeft De Key haar inschatting herzien over de looptijd waarop tijdelijke verschillen tussen de commerciële en fiscale waardering worden geëffectueerd. De meerjarenprognoses inzake nieuwbouw en verbeteringen geven voldoende zekerheid om te verwachten dat we continue gebruik kunnen maken van de faciliteit van de herinvesteringsreserve. Hierdoor blijven verschillen tussen commerciële en fiscale waardering bestaan, met als gevolg dat de latente belastingvoorziening 2018 van € 28,8 miljoen vrijvalt.  In de geconsolideerde jaarrekening is een uitgebreide toelichting bij de post latente belastingvordering opgenomen.

Deelnemingen

Het behaalde resultaat uit deelnemingen over 2019 is € 0,07 miljoen. Dit heeft nauwelijks effect op het rendement op eigen vermogen. Zie voor een uitgebreide toelichting de post resultaat deelneming in de jaarrekening.

Korting Regeling Vermindering Verhuurdersheffing (RVV)

De stukken voor het verkrijgen van de verklaring van de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO) ten behoeve van de korting Verhuurdersheffing zijn ingediend voor de projecten Nieuweramstel en Elzenhagen Zuid. De beschikkingen voor beide projecten zijn ontvangen. Dit betekent dat we over deze woningen geen verhuurdersheffing hoeven te betalen. De verkregen kortingen worden verrekend met de af te dragen verhuurdersheffing. De korting inzake Nieuweramstel en Elzenhagen Zuid dienen we voor november 2022 respectievelijk april 2022 te verrekenen.

Van marktwaarde naar beleidswaarde

Het positieve resultaat over 2019 van € 647,0 miljoen versterkt het weerstandsvermogen van De Key. Het eigen vermogen stijgt van € 4.421,1 miljoen eind 2018 naar € 5.068,1 miljoen eind 2019. Het eigen vermogen is maar voor een deel vrij uitkeerbaar. Een groot deel is opgesloten in de stenen (de herwaarderingsreserve). Eind 2019 was dat 81% van het eigen vermogen. Ter vergelijking: net als in 2018 is dat 81% van het vermogen.

Het vastgoed van woningcorporaties moet wettelijk worden gewaardeerd op marktwaarde in verhuurde staat. Deze waardering brengt de maatschappelijke keuzes die De Key dagelijks maakt niet tot uitdrukking. Wij zijn immers geen belegger maar kiezen in onze portefeuillestrategie en meerjarenbegroting voor maatschappelijke inzet en het doorexploiteren van ons bezit. De waardering op beleidswaarde weerspiegelt onze inzet beter. AIs we het vastgoed zouden waarderen tegen beleidswaarde dan zou het eigen vermogen € 1.698,1 miljoen zijn.

De marktwaarde in verhuurde staat in de geconsolideerde jaarrekening 2019 is € 5,950 miljard. De beleidswaarde is € 2,580 miljard. Voor het negatieve verschil van € 3,37 miljard tussen deze twee waardebegrippen zijn de volgende verklaringen:

  • Beschikbaarheid: De marktwaarde in verhuurde staat is het bedrag dat het vastgoed zal opbrengen in de markt, waarbij de koper de lopende huurovereenkomsten met alle daaraan verbonden rechten en plichten overneemt. Om de marktwaarde te bepalen, berekenen we zowel een uitpondscenario als een doorexploitatiescenario, waarna we het vastgoed waarderen tegen de hoogste van deze twee scenario’s. Maar in werkelijkheid zullen we het overgrote deel van ons bezit langdurig exploiteren. Het positieve verschil tussen de marktwaarde in verhuurde staat op basis van uitponden en doorexploitatie is € 112 miljoen. Het positieve verschil ontstaat omdat ook de overdrachtskosten die in de marktwaarde worden ingerekend worden gecorrigeerd in deze stap.

  • Betaalbaarheid: Met gemeenten en huurdersorganisaties maken wij afspraken over de betaalbaarheid van onze woningen. De marktwaarde in verhuurde staat gaat uit van markthuren. Verder hebben we als corporatie te maken met wet- en regelgeving, waaronder passend toewijzen. Het effect op de marktwaarde als gevolg van het hanteren van ons eigen huurbeleid bedraagt -/- € 2.467 miljoen. Dit wordt veroorzaakt door de volgende factoren:

    • Het hanteren van onze eigen streefhuren in plaats van markthuur. De afgelopen jaren zijn als gevolg van marktomstandigheden de markthuren binnen Amsterdam fors gestegen. Dit zorgt voor een groot verschil tussen markthuur en beleidshuur.

    • Woningen die in de marktwaardering tegen markthuur worden verhuurd, krijgen geen verhuurderheffing ingerekend. De meeste woningen die wij conform onze beleidshuren verhuren, krijgen dat wel. Dit effect komt terug in de betaalbaarheid.

  • Kwaliteit: Marktwaarde in verhuurde staat gaat uit van genormeerd onderhoud per type woning en een restwaarde aan het eind van de standaardlevensduur. In de beleidswaarde gaan we uit van het daadwerkelijke onderhoud dat wij gedurende de levensduur van het bezit uitvoeren. We hanteren een periode van 30 jaar om de gemiddelde onderhoudsnorm te berekenen. Het effect van deze stap bedraagt -/- € 732 miljoen.

  • Beheer: De beheerlasten in de marktwaarde bestaan uit genormeerde bedragen. Deze doen geen recht aan het specifieke karakter van de opgave van woningcorporaties. In de beleidswaarde worden de beheerlasten ingerekend die bij het beleid van De Key horen. Het effect van deze stap is -/- € 283 miljoen.

Gezonde basis

In 2020 verwachten we dat de ICR in de DAEB-tak met 1,3 onder de norm van 1,4 uitkomt. In 2019 heeft een wijziging plaatsgevonden in de definitie van onderhoud en investeren. Hierdoor worden kasstromen eerder als onderhoud aangemerkt. Voor de lopende verbeterprojecten verwachten we in 2020 circa € 10 miljoen aan extra onderhoudslasten. Deze extra lasten hebben we bewust niet gecorrigeerd op onze reguliere planmatig onderhoudsactiviteiten om te voldoen aan de ICR.

De komende jaren verbetert de ICR in de DAEB-tak. We leveren dan meer woningen op dan we verkopen. Daardoor stijgt het exploitatieresultaat en verbetert de ICR in de DAEB-tak structureel. Er is tevens ruimte om meer geld uit te geven aan onderhoud en verbeterprojecten, terwijl we blijven voldoen aan de ICR-norm. Hierbij moet echter wel worden opgemerkt, dat voor een revolverend verdienmodel, waarbij onderhoud en woningverbetering uit de huurinkomsten betaald worden, een ICR van 1,4 niet volstaat. Deze moet eerder rond de 2,0 bewegen.

Financiële kengetallen - DAEB
Bedragen x € 1.000

Norm

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

2024

ICR (Interest Coverage Ratio)

> 1,4

1,1

1,3

1,6

1,3

1,5

1,8

1,7

1,6

Loan to Value (Beleidswaarde)

< 75%

-

58,4%

58,4%

46,3%

47,3%

45,4%

44,3%

42,5%

Solvabiliteit (Beleidswaarde)

< 20%

-

56,6%

58,8%

62,7%

62,0%

62,9%

64,5%

66,4%

Dekkingsratio (mMrktwaarde)

<70%

30,4%

20,4%

20,4%

21,5%

21,6%

20,6%

19,9%

19,0%

De niet-DAEB tak blijft ruim voldoen aan de norm van de toezichthouders van 1,8. De ICR van de niet-DAEB tak is ultimo 2019 5,74 (2018: 5,93).

Financiële kengetallen - Niet-DAEB
Bedragen x € 1.000

Norm

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

2024

ICR (Interest Coverage Ratio)

> 1,8

5,1

5,9

5,7

7,5

10,6

10,1

9,5

10,2

Loan to Value (Beleidswaarde)

< 75%

-

24,8%

21,7%

20,7%

19,2%

21,1%

20,4%

18,9%

Solvabiliteit (Beleidswaarde)

< 40%

-

64,4%

80,0%

83,5%

86,5%

87,3%

87,9%

89,0%

Dekkingsratio (mMrktwaarde)

<70%

42,8%

21,3%

18,7%

17,2%

15,9%

17,4%

16,9%

15,6%

De ICR van de toegelaten instelling laat een gezonde tendens zien. De ICR op dit niveau verbetert van 1,83 in 2019 naar 1,94 in 2024. De ICR benadert daarmee onze interne norm van 2,0. Deze verbetering is ook gewenst om zowel de verbeteropgave in ons bestaand bezit als de duurzaamheidsopgave te financieren op de lange termijn.

De ICR laat in 2020 een daling zien ten opzichte van 2019. In 2019 heeft de toezichthouder nieuwe definities voor onderhoud en investeringen gepubliceerd. Hierdoor worden een deel van de kasstromen in verbeterprojecten als onderhoud geclassificeerd. We kiezen er bewust voor om deze kasstromen niet te korten op de reguliere planmatig onderhoudskasstromen. In 2021 en later blijft de ICR boven de grens van 1,8.

Door ook de komende jaren nieuwbouw op te leveren en rentelasten te verminderen stijgt het exploitatieresultaat en groeit de ICR naar circa 2,0.

De Loan-to-value (LTV) op bedrijfswaarde is ruim onder de maximale grens van 75%. Hierdoor heeft De Key voldoende ruimte om het overbruggingskrediet met leningen in te vullen. De kengetallen in de toegelaten instelling voldoen na 2021 aan het normenkader van de toezichthouder. Door het versneld aflossen van de leningen stijgt de ICR en daalt de LTV.

Financiële kengetallen - De Key
Bedragen x € 1.000

Norm

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

2024

ICR (Interest Coverage Ratio)

> 1,8

1,6

1,6

1,8

1,6

1,8

2,1

2,0

1,9

Loan to Value (Beleidswaarde)

< 75%

-

51,4%

50,5%

42,3%

42,9%

41,6%

40,5%

38,7%

Solvabiliteit (Beleidswaarde)

< 20%

-

51,3%

57,3%

61,4%

60,7%

61,5%

63,2%

65,1%

Dekkingsratio (mMrktwaarde)

<70%

27,1%

20,5%

20,2%

21,1%

21,1%

20,3%

19,7%

18,7%

De getoonde normen zijn de normen van de toezichthouders.

Versoberen verbindingenstructuur

Eind 2019 is het aantal verbindingen teruggebracht tot 20. De versobering van de structuur werd bereikt met de opheffing van IJ-Mij Beheer B.V. en IJburger Maatschappij C.V.

In 2020 gaan we door met het versoberen van de verbindingenstructuur door verbindingen die niet meer noodzakelijk zijn te verkopen, op te heffen of samen te voegen.

Verbindingenstructuur volgens scheidingsvoorstel

In het scheidingsvoorstel DAEB/niet-DAEB hebben we de gewenste eindstructuur van onze verbindingen weergegeven. De Key wilde terug naar drie verbindingen. Naast Lieven de Stad B.V. waren dat Woningnet N.V. en VvE Beheer Amsterdam B.V. Deze laatste twee verbindingen hebben een doelstelling die onze kerntaak ondersteunt. Woningnet N.V. ondersteunt het proces van verhuringen en VvE Beheer Amsterdam beheert complexen waarin kopers en huurders wonen. De gewenste structuur volgens het scheidingsvoorstel is hieronder weergegeven.

Afstoten VvE-beheer Amsterdam

Lieven de Stad B.V. bezit 50% van de aandelen van VvE Beheer Amsterdam (VBA). Met de andere aandeelhouder (eveneens 50%) is afgesproken om de aandelen te verkopen.

De werkzaamheden rondom VvE-beheer behoren conform de Woningwet niet tot de kernactiviteiten. Beide aandeelhouders achten het daarom niet langer van strategisch belang om VvE-beheer te laten uitvoeren door een ‘eigen’ dochteronderneming. Na een tenderprocedure met meerdere geïnteresseerde partijen eind 2019/begin 2020 is een partij geselecteerd waarmee we een verkoopprocedure doorlopen in de eerste helft van 2020.

Ook na aftrek van de reeds gemaakte verkoopkosten resteert er naar verwachting een mogelijk positief verkoopresultaat. Daarmee bestaat er heden geen reden de boekwaarde van de aandelen VvE-beheer Amsterdam te herwaarderen (afwaarderen). Het positieve resultaat wordt uiteindelijk genomen bij realisatie van de verkoop.

Zie voor een overzicht van de juridische structuur per balansdatum de toelichting in de waarderingsgrondslagen in de jaarrekening.

Informatie over maatschappelijke aspecten van ondernemen

Overleg met gemeenten

De Key heeft bezit in vier gemeenten. In drie van die gemeenten maken we prestatieafspraken over zaken die daar van belang zijn. De prestatieafspraken komen tot stand in overleg met de gemeenten en de huurdersorganisaties. We hebben ook regelmatig overleg over de voortgang van de gemaakte afspraken.

Amsterdam

De belangrijkste afspraken met de gemeente Amsterdam en de Huurdersvereniging Amsterdam zijn vastgelegd in de Samenwerkingsafspraken 2015-2019. Op verzoek van onze huurderskoepel Arcade heeft De Key de gemeente een bod gedaan over de bijdrage van De Key in het gezamenlijke bod. Het gezamenlijke bod is uitgewerkt in nieuwe prestatieafspraken met de titel Samenwerkingsafspraken 2020-2023. In december hebben de gemeente, de huurdersorganisaties en de corporaties deze ondertekend.

De belangrijkste thema’s in de in 2019 lopende afspraken zijn:

  • betaalbaarheid

  • voorraad sociale huurwoningen

  • gemengde wijken en wijkgericht werken

  • nieuwe woningen voor de groei van de stad

  • beschikbaarheid bestaande woningen

  • kwaliteit en duurzaamheid

  • doelgroepen

  • verzakelijken en ontvlechten

  • monitoring en aanspreekbaarheid

Diemen

Ook in Diemen hebben we samen met de andere corporaties een bod uitgebracht op de woonvisie van de gemeente. In het najaar is met de gemeente, de andere corporaties en de huurdersorganisaties onderhandeld over prestatieafspraken 2020-2023. Deze zijn in maart 2020 ondertekend.

De thema’s in de in 2019 lopende prestatieafspraken zijn:

  • huisvesting specifieke doelgroepen

  • betaalbaarheid en beschikbaarheid voor de doelgroep

  • kwaliteit en duurzaamheid van de woningen

  • leefbaarheid en maatschappelijk vastgoed

  • liberalisatie en verkoop

  • nieuwbouw en aankoop

  • bewonersparticipatie

  • financiering

  • wederkerigheid

Zandvoort

Eind 2016 zijn op basis van de portefeuillestrategie prestatieafspraken gemaakt met gemeente en huurders voor de periode 2016-2026.

De thema’s in de in 2019 lopende prestatieafspraken zijn:

  • omvang en samenstelling woningvoorraad

  • verkoop van sociale huurwoningen

  • woonruimteverdeling

  • aandachtsgroepen

  • kwaliteit dienstverlening

  • nieuwbouw

  • onderhoud

  • duurzaamheid

  • vrije sector

  • communicatie

De Bilt

Met de gemeente De Bilt hebben we geen prestatieafspraken. In het kader van de herziene Woningwet hebben we voor 1 juli 2019 een brief gestuurd naar de gemeente De Bilt. Daarin is aangeven dat we ons op termijn willen terugtrekken uit De Bilt en dat er daarom wat ons betreft geen prestatieafspraken nodig zijn

Hillegom

In 2019 hebben wij ons bezit in Hillegom overgedragen aan woningcorporatie Stek. We hebben daarom geen relatie meer met deze gemeente.

Overleg met huurders

Huurdersvereniging Arcade

Arcade behartigt de belangen van de huurders van De Key en van Lieven de Stad. Het bestuur van Arcade heeft in 2019 zes keer overleg gevoerd met de directie van De Key en één keer met de RvC.

In het overleg met Arcade kwam met regelmaat de communicatie en informatieverstrekking aan de orde. Daarom is voor 2020 afgesproken dat De Key inzichtelijk maakt hoe De Key is georganiseerd en hoe de relatie met bewonerscommissies en Arcade is ingericht. In 2019 is Arcade voor een aantal beleidswijzigingen gevraagd om mee te denken in een werksessie. Dat is niet voor elk onderwerp gelukt vanwege capaciteitsproblemen bij Arcade. Voor de actualisatie van de portefeuillestrategie en voor de basiskwaliteit voor zelfstandige sociale huurwoningen bij mutatie- en reparatieonderhoud zijn deze werksessies wél gehouden. Zowel Arcade als de medewerkers van De Key hebben dit als prettig ervaren. In januari 2020 staan werksessies gepland over het nieuwe huuraanpassingsbeleid en over de klantbeloften.

Andere gespreksonderwerpen waren onder andere: de bijdrage van De Key aan de Samenwerkingsafspraken 2015-2019 en het bod voor 2020-2023, beleid van De Key voor zittende huurders, het onderzoek van Arcade onder bewonerscommissies naar onderhoud, het onderhoudsabonnement en (het reglement van) de geschillencommissie.

In 2019 werd Arcade in de gelegenheid gesteld om advies uit te brengen over de verdeling van de huurverhoging, het Convenant Studentenhuisvestiging, de (complexmatige) verkoop van het bezit in de gemeente Hillegom en aan de Polanenstraat in Amsterdam, het toetsingskader verkoop Zandvoort en de basiskwaliteit voor zelfstandige sociale huurwoningen bij mutatie- en reparatieonderhoud.

De Autoriteit woningcorporaties (Aw) heeft ingestemd met de statutenwijziging van De Key. Arcade heeft hiertegen bezwaar gemaakt. Een hoorzitting bij de Aw had geen invloed op de instemming. De rechter heeft geoordeeld dat de statutenwijziging rechtmatig is. Arcade is in beroep gegaan bij de Raad van State.

Daarnaast heeft Arcade bezwaar gemaakt tegen de goedkeuring door de Aw van het scheidingsvoorstel daeb/niet-daeb. De rechter heeft bepaald dat de Aw opnieuw een besluit moet nemen. Door een voorlopige voorziening is dit niet nodig totdat de Raad van State uitspraak heeft gedaan in het hoger beroep.

Vereniging ASVA

De Key ziet in de ASVA een waardevolle gesprekspartner en adviseur op het gebied van studentenhuisvesting. Op de volgende thema’s maken wij gebruik van de kennis van ASVA:

  • Maatschappelijke trends: wat zijn voor De Key belangrijke ontwikkelingen in studenten- en jongerencultuur en in het onderwijs?

  • Amsterdamse huisvesting: hoe kan De Key het beste aansluiten bij de woonbehoeftes van studenten en jongeren; wat voor vernieuwingen zijn nodig?

  • Onze woningen: hoe kan De Key de bouw en het beheer van wooncomplexen waarin jongeren en/of studenten wonen het beste vorm geven.

De Key herkent bij ASVA een gezamenlijk streven naar goede, betaalbare en veilige huisvesting voor studenten en de behoefte aan een woningaanbod dat meegroeit met de ambities van de stad en de universiteiten.

Federatie van Amsterdamse Huurderskoepels

Begin 2019 is de Federatie Amsterdamse Huurderskoepels (FAH) opgericht. Deze federatie wordt gevormd door alle huurderskoepels van in Amsterdam werkzame corporaties en was tijdens het overleg over de prestatieafspraken de gesprekspartner namens de huurderskoepels.

Huurdersplatform Diemen (HPD)

Dit platform is een samenwerking van huurders van De Key, Stadgenoot en Rochdale in Diemen. HPD heeft het mandaat van Arcade om de huurders van De Key in Diemen te vertegenwoordigen. HPD heeft een actieve rol gespeeld bij de prestatieafspraken voor 2020 met de gemeente Diemen.

Huurdersplatform Zandvoort (HPZ)

In 2019 voerde De Key regelmatig overleg met Huurdersplatform Zandvoort. We deden dit informeel als daar aanleiding voor was en formeel tijdens kwartaaloverleggen en over de prestatieafspraken. De voorzitter van HPZ is lid van het bestuur van Arcade.

Daarnaast zijn in het kader van de mogelijke overdracht van ons bezit in Zandvoort diverse werksessies georganiseerd met het HPZ en Arcade over de uitgangspunten en voorwaarden voor de overdracht. Dit heeft geresulteerd in een positief advies op het voorgenomen toetsingskader.

Bewonerscommissies

In 2019 heeft De Key een grote stap gezet om het overleg met de bewonerscommissies structureel te verbeteren. Samen met de bewonerscommissies willen wij de bewonersparticipatie verder bevorderen. In 2019 hebben we 60 van de 91 bewonerscommissies gesproken.

Investeren in leefbaarheid

Aan leefbaarheid is in 2019 gemiddeld € 94 per  sociale huurwoning uitgegeven. In 2018 was dat gemiddeld € 70.  Leefbaarheid in complexen is een gedeelde verantwoordelijkheid van De Key en de huurders. We zijn zorgvuldig in onze leefbaarheidsuitgaven en voeren vooral projecten uit in het kader van veilig, heel en schoon. Zo zijn er schoonmaakacties uitgevoerd in complexen waar door vervuiling de leefbaarheid in het geding kwam, camera’s geplaatst op plekken die onveilig aanvoelden voor bewoners en algemene ruimten opgefrist. De wijkteams hebben leefbaarheidsacties georganiseerd in meerdere complexen. We ondersteunen kwetsbare bewoners door samen met de andere corporaties in Amsterdam, de gemeente en Stichting Vluchtelingenwerk statushouders te begeleiden als zij hun woning betrekken. We faciliteren initiatieven van bewoners, zoals bewonersgroepen die zelf het groen rond hun complex onderhouden. Bewonerscommissies die zich inzetten om hun buren een warm welkom te geven, kunnen rekenen op onze steun. Voor buurtinitiatieven in Amsterdam Noord, Oostelijk Havengebied, K-buurt en Venserpolder stellen wij een gemeenschappelijke ruimte beschikbaar.

Toekomstparagraaf

Covid-19

In het vroege voorjaar van 2020 zijn we als samenleving terechtgekomen in een crisissituatie veroorzaakt door het coronavirus (COVID-19). Dit heeft ook de nodige impact op onze huurders en op onze organisatie. We hebben onze bedrijfsprocessen aangepast en afgestemd op de door het RIVM en de Rijksoverheid afgegeven richtlijnen en maatregelen. Nieuwe richtlijnen en ontwikkelingen monitoren we continu en volgen we op. Onze maatregelen zijn erop gericht om de gezondheid van onze medewerkers, huurders en relaties te beschermen en de dienstverlening aan onze huurders zoveel mogelijk te continueren. De crisis veroorzaakt door het coronavirus zal naar de toekomst toe ook impact hebben voor Woonstichting Lieven de Key.  

De (economische) effecten van het coronavirus zullen waarschijnlijk van invloed zijn op:

  • het betalingsgedrag van onze huurders en vooralsnog met name in de niet DAEB.

  • de waardeontwikkeling van het vastgoed in exploitatie, hetgeen effect heeft op inkomende kasstromen uit verkopen

  • het investeringsprogramma waarbij we ook sterk afhankelijk zijn van anderen zoals bouwers, gemeenten en in het geval van renovatie / dagelijks onderhoud ook onze huurders.

  • de renteontwikkeling die effecten heeft op zowel renteherzieningen als de waardering van het vastgoed. Beide hebben invloed op onze leningencapaciteit.

Op het moment van schrijven is nog onduidelijk wat de impact precies zal zijn. De huidige inschatting is dat dit voor Woonstichting Lieven de Key niet zal leiden tot onoverkomelijke financiële problemen. Gezien ons bedrijfsmodel liggen continuïteitsproblemen niet direct voor de hand om de volgende redenen:

  • De huurstromen zijn omvangrijk en goed gespreid.

  • Het onroerend goed is normaal gesproken courant en waardevast.

  • De financiële ratio’s zijn goed en bieden de vereiste veiligheidsbuffers.

  • Woonstichting Lieven de Key beschikt over voldoende eigen middelen.

De afgelopen tijd hebben we vooral aandacht voor crisismanagement en is het nog te vroeg voor een gedetailleerde impactanalyse. Dit zullen we de komende maanden vormgeven bij het opstellen van de Meerjarenbegroting 2021-2025. Op basis van de uitgevoerde analyse schatten wij in dat de huidige situatie en ontwikkelingen van (zeer) beperkte invloed zijn op de financiële situatie en de financiële continuïteit. Wij achten de continuïteitsveronderstelling voor de jaarrekening passend.

Hybride scheiding

De rechtbank heeft inzake het beroep van Arcade tegen het besluit van de Autoriteit woningcorporaties geoordeeld dat:

Ten eerste gekozen kan worden voor een administratieve scheiding conform artikel 49 van de Woningwet of voor een juridische scheiding conform artikel 50 van de Woningwet. Dat een hybride scheiding niet specifiek wordt uitgesloten, betekent niet dat het gebruik van een hybride scheiding is toegestaan. Daarbij acht de rechtbank van belang dat het doel van deze wetgeving het creëren van transparantie is bij het scheiden van de DAEB en niet-DAEB activiteiten van een woningcorporatie. Dit om te voorkomen dat gemeenschapsgelden oneigenlijk gebruikt worden voor commerciële activiteiten. Juist gelet op dit laatste is een hybride scheiding niet transparant. De Autoriteit Woningcorporaties en De Key hebben in 2020 een hoger beroepschrift ingediend bij de Raad van State.

Ten tweede heeft de rechtbank de Autoriteit Woningcorporaties opgelegd binnen een afzienbare termijn met een nieuw besluit te komen. Hierop heeft de Autoriteit Woningcorporaties een zogenaamde voorlopige voorziening bij de Raad van State aangevraagd. Die is op 14 januari 2020 toegekend. Hierdoor zal de Autoriteit Woningcorporaties geen nieuw besluit nemen voordat de Raad van State uitspraak heeft gedaan op het hoger beroep.

Momenteel wachten we op de uitnodiging voor de zitting in deze procedure en zijn er geen nieuwe ontwikkelingen. Naar verwachting vindt de zitting in het hoger beroep plaats in het vierde kwartaal van 2020. Pas na de uitspraak op het hoger beroep ontstaat er meer zekerheid in deze zaak.

Ondanks dat de hybride scheiding ter discussie staat, zijn wij van mening dat de continuïteit van Lieven de Stad B.V. niet ter discussie staat. Ten eerste is de uitspraak in hoger beroep nog onzeker. Tegelijkertijd bestaat de mogelijkheid dat de Autoriteit Woningcorporaties een verzoek indient bij de Minister voor een wijziging van de Woningwet op het gebied van de hybride scheiding. De hybride scheiding is een model dat door meerdere woningcorporaties in Nederland wordt gehanteerd en is derhalve niet makkelijk ongedaan te maken, zeker gezien het feit dat de betreffende rechtspersonen, zoals Lieven de Stad B.V., inmiddels juridische transacties hebben gesloten. Alternatief is verder dat De Key besluit over te gaan tot een volledige juridische scheiding in plaats van een hybride scheiding.

Prioriteiten en vastgoedsturing

De middelen uit exploitatie zijn onvoldoende om onze ambities te financieren. De afdrachten aan het Rijk voor zowel de verhuurdersheffing als de vennootschapsbelasting drukken onze kasstromen flink. De bouwkosten blijven fors.

Voor de financiering van onze nieuwbouwopgave zijn we afhankelijk van verkopen. Als de komende periode de verkoop stagneert, is De Key toch in staat om haar ambities voor de periode 2020-2024 te realiseren. De Key zal dan extra gaan lenen. Om de verkoop niet te laten stagneren vergroten we de verkoopvijver in zowel de DAEB als de niet-DAEB-tak. De uitbreiding van de verkoopvijver is één van de onderwerpen van de actualisatie van de complexstrategieën in 2020.

Tegelijkertijd wordt er dagelijks aan ons gevraagd om keuzes te maken tussen betaalbaarheid, beschikbaarheid, kwaliteit en duurzaamheid. Ook De Key moet prioriteiten stellen in wat we doen en wat we niet doen. Bij de actualisatie van de portefeuillestrategie is geconcludeerd dat we meer geld besteden aan verbeteringen in bestaand bezit en voor brandveiligheid en fundering. Op het thema duurzaamheid zetten we in op gasloos koken en onderzoeken we gebruik van riothermie.

In de meerjarenbegroting en via de financiële kaders en periodieke rapportages sturen we op onze exploitatierendementen. In 2019 zijn twee exploitatiemanagers aangesteld die de verbindingen in onze organisatie tussen enerzijds het beleid en de kaders en anderzijds het dagelijkse beheer monitoren.

Zandvoort

In de koers voor Zandvoort is aangegeven dat De Key op zoek gaat naar een corporatie die het bezit in Zandvoort wil overnemen. In 2019 zijn gesprekken gevoerd met mogelijk geïnteresseerde corporaties. Samen met de huurders en de gemeente Zandvoort is een toetsingskader opgesteld, waaraan de geïnteresseerde corporaties dienen te voldoen. Begin 2019 is het proces voor de zoektocht van een nieuwe corporatie voor Zandvoort formeel gestart.

Als dit proces niet succesvol wordt afgerond, blijft het bezit bij De Key. Dit is zo afgesproken met onze huurdersorganisatie en de gemeente. De beslissing over een eventuele overdracht wordt in het derde kwartaal van 2020 verwacht. Als het proces wel succesvol wordt afgerond, heeft de overdracht van het bezit aan een andere corporatie nauwelijks effect op de ICR. In het biedingenproces heeft De Key aangegeven dat onderdeel van de prijsvorming is dat een gegarandeerd deel van de rentelasten worden overgenomen. Hierdoor blijft de positieve ontwikkeling van de ICR in de DAEB-tak geborgd voor De Key.

Vervanging ICT-systeem

De afgelopen periode hebben we een visie neergelegd op ons ICT-landschap de komende jaren, zowel vanuit klantbehoefte en toezicht als technologische mogelijkheden. Om in te spelen op deze ontwikkeling start De Key in 2020 met het vervangen van haar kernsystemen. Huur, onderhoud, projecten en financiële administratie worden in één pakket samengevoegd. Hierdoor hebben we naar verwachting in het tweede kwartaal 2021 een nieuwe sterke motor. Bij de inrichting van het nieuwe systeem betrekken we onze klantbeloftes en signaleren we mogelijkheden om efficiënter en effectiever te werken.

Afstoten VvE-beheer Amsterdam

Door de aandeelhouders is inmiddels een voorgenomen besluit genomen om de verkoop af te ronden. Dit voorgenomen besluit is ter advisering voorgelegd aan de OR van VBA. Eind juni/begin juli nemen de RvC’s van beide aandeelhouders een definitief besluit.

Rendementen

In overeenstemming met ons reglement financieel beleid en beheer sturen we ten aanzien van onze financiële continuïteit niet alleen op de minimumwaarde van de kengetallen van onze toezichthouders maar ook op het rendement op eigen vermogen. Jaarlijks bepalen we bij de begroting de taakstelling voor het gemiddelde rendement op eigen vermogen. De taakstelling wordt gehandhaafd op 1% boven inflatie, in overeenstemming met het vastgestelde financieel kader in 2018.

Het geprognosticeerde rendement op eigen vermogen (gemiddeld over de jaren 2020-2024) in de DAEB-tak bedraagt 3,0% en is 0,2% hoger dan gemiddelde inflatie + 1% de komende 5 jaar, te weten 1,8%. Het direct portefeuillerendement in de DAEB-tak bevindt zich 0,4% onder het gemiddelde inflatieniveau. We blijven aandacht besteden aan het optimaliseren van ons exploitatieresultaat.

Het geprognosticeerde rendement op het eigen vermogen (gemiddeld over de jaren 2020-2024) in de niet DAEB-tak bedraagt 3,0% en is 0,2% hoger dan de gemiddelde inflatie +1% de komende 5 jaar.