Ga naar website navigation Ga naar artikel navigatie Ga naar inhoud

De pagina ververst bij het selecteren van een onderwerp.

Sla artikel navigatie over.

Toelichting behorende tot de geconsolideerde balans per 31 december 2019

Vastgoedbeleggingen

 

1.1 DAEB vastgoed
in exploitatie

1.2 Niet-DAEB vastgoed
in exploitatie

Bedragen x € 1.000

2019

2018

2019

2018

Aanschafprijs

1.354.953

1.366.200

504.956

529.775

Cumulatieve waardeveranderingen

3.182.389

2.714.157

361.937

320.282

Marktwaarde per 1 januari

4.537.342

4.080.357

866.893

850.057

     

Herrubricering vooruitbetaalde kosten VvE's

-

-36.072

-

-7.347

Stelselwijziging joint ventures

-

-

-

-11.433

Herrubricering project Columbusplein

-

-3.984

-

87

Marktwaarde per 1 januari

4.537.342

4.040.301

866.893

831.364

     

Mutaties in het boekjaar

    

Overboeking vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

57.006

-

1.875

-

Investeringen in vastgoed in exploitatie (uitgaven na eerste waardering)

19.155

35.610

4.633

5.080

Aankopen in vastgoed in exploitatie (initiële verkrijgingen)

5.216

-

-

-

Buitengebruikstelling en desinvesteringen

-67.097

-30.027

-13.106

-10.158

Waardeverandering

451.125

482.046

87.374

50.019

Sfeerovergangen

3.551

9.412

-3.551

-9.412

 

468.956

497.041

77.225

35.529

     

Aanschafprijs

1.410.460

1.354.953

514.617

504.956

Cumulatieve waardeverminderingen

3.595.838

3.182.389

429.501

361.937

Marktwaarde per 31 december

5.006.298

4.537.342

944.118

866.893

DAEB en niet-DAEB-vastgoed in exploitatie

De actuele waarde van het DAEB- en niet-DAEB-vastgoed in exploitatie is gebaseerd op de marktwaarde zoals opgenomen in bijlage 2 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde’). Hierbij heeft de toegelaten instelling de fullversie gehanteerd. In het ‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde’ is opgenomen dat de fullversie de mogelijkheid biedt om op complexniveau, met ondersteuning van een externe taxateur tot een aannemelijke marktwaarde te komen.

Het waarderingscomplex is bepaald conform het ’Handboek modelmatig waarderen marktwaarde’. Een waarderingscomplex is een bundeling van verhuureenheden, waarbij verhuureenheden op gelijkheid van type vastgoed, bouwperiode en locatie worden gegroepeerd.

Daarnaast geldt dat elk waarderingscomplex als geheel aan een derde partij kan worden verkocht. Bij de totstandkoming van de waarderingscomplexen wordt op voorhand geen onderscheid gemaakt tussen DAEB en niet-DAEB vastgoed. Het kan daarom voorkomen dat een waarderingscomplex bestaat uit DAEB en niet-DAEB vastgoed. In dat geval wordt, nadat de waarde van het waarderingscomplex is bepaald, de waarde opgesplitst in een deel dat aan het sociaal vastgoed, respectievelijk aan het commerciële deel kan worden toegerekend.

De externe taxateurs zijn ingeschakeld bij de waardering van het vastgoed in exploitatie.

Hierbij is de volgende taxatiecyclus gehanteerd:

De (deel)portefeuille is door de toegelaten instelling (in samenspraak met de taxateur) in drie vergelijkbare delen verdeeld, waarbij rekening is gehouden met representativiteit eisen. In 2019 is één derde van de woning- en parkeerportefeuille gewaardeerd middels een volledige taxatie door een externe taxateur, één derde deel is gewaardeerd middels een markttechnische update door een tweede externe taxateur, en één derde is intern gewaardeerd. De volledige portefeuille van bedrijfsmatig onroerend goed gewaardeerd middels een volledige taxatie door een externe taxateur. Voor het volledige bezit in Zandvoort heeft een hertaxatie plaatsgevonden (full-waardering).   

Voor de bepaling van de markthuur en de leegwaarden is gebruik gemaakt van een modelmatige bepaling door Amwoco. Deze waardes zijn vervolgens geverifieerd door beide externe taxateurs.  

Het gehanteerde rekenmodel betreft Ortec TMS en is voorzien van een goedgekeurd assurancerapport. Tijdelijke eenheden zijn vanwege een afwijkende looptijd, kenmerken of restwaarde gewaardeerd middels een eigen rekenmodel van de externe taxateurs. Voor 3 complexen is de waarde in TMS aangesloten op een recente volledige taxatie (vanwege een verkoopoverweging). 

De methoden, relevante veronderstellingen en disconteringsvoet die gehanteerd zijn voor woongelegenheden, bedrijfsmatig en maatschappelijk onroerend goed, parkeergelegenheden en intramuraal vastgoed zijn bepaald in de basisversie van het ‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde’. De fullversie maakt gebruik van vrijheidsgraden. Dit betekent dat voor de waardering van vastgoed in exploitatie kan worden afgeweken van de veronderstellingen en disconteringsvoet zoals opgenomen in de basisversie. De belangrijkste veronderstellingen en disconteringsvoet worden hieronder samengevat in de onderstaande tabel en per categorie vastgoed in exploitatie nader toegelicht.

Overzicht gebruikte vrijheidsgraden

WON

BOG/MOG/ZOG

PP

Mutatiegraad doorexploiteren

Ja

n.v.t.

Ja

Mutatiegraad uitponden

Ja

n.v.t.

Ja

Disconteringsvoet

Ja

Ja

Ja

Exit yield

Nee

Nee

Nee

Markthuurstijging

Nee

Ja

Nee

Markthuur

Ja

Ja

Ja

Leegwaardeontwikkeling

Ja

n.v.t.

Nee

Leegwaarde

Ja

n.v.t.

Ja

Onderhoud

Ja

Nee

Nee

Schematische vrijheden

Nee

Nee

Nee

Exploitatiescenario

Ja

Nee

Nee

Veronderstelling naar categorie

Op basis van artikel 31 BTIV wordt er onderscheid gemaakt tussen vier categorieën vastgoed. De categorie ZOG is samengevoegd bij de categorie BOG/MOG. Bij alle categorieën wordt de DCF (Discounted Cash Flow)-methode gehanteerd. De volgende relevante veronderstellingen worden gemaakt per categorie per complex ten aanzien van de woningwaardering:

Woongelegenheden

Mutatiegraad

Per marktwaardecomplex is evenals vorig jaar de gemiddelde mutatiekans over de afgelopen vijf jaar bepaald waarbij voor de woningen een minimum percentage van 4% is gehanteerd. Omdat de Key nieuwe verhuringen aangaat op basis van tijdelijke huurovereenkomsten met een looptijd van 5 jaar, is de maximale mutatiegraad (voor reguliere complexen) gesteld op 25%. Voor studenten en short stay is uitgegaan van maximaal 50%.  Dit is afgestemd met de taxateurs. Conform de best practice is het uitgangspunt dat de mutatiegraad niet meer dan 1% punt afwijkt ten opzichte van vorig jaar. Daar waar nodig zijn we afgeweken in overleg met de taxateur. De hoogste en de laagste waarde zijn respectievelijk 4% (2018: 4%) en 50% (2018: 35%). 

Disconteringsvoet

Net als vorig jaar is gebruik gemaakt van een opslagenmethode om te komen tot de disconteringsvoet per complex. Hierbij wordt uitgegaan van een basis disconteringsvoet, waarop af- en opslagen plaatsvinden op basis van o.a. locatie, object, duurzaamheid en omvang. Externe taxateurs hebben op basis van maatwerk correcties aangebracht aan de berekende disconteringsvoet. De gemiddelde disconteringsvoet is 5,47%. De laagste disconteringsvoet op basis van doorexploiteren is 4,75% (2018: 5,13%) en de hoogste is 6,82% (2018:6,52%).  

Markthuur

De Key heeft in overleg met de taxateurs  de markthuur bepaald als afgeleide van de leegwaarde, type bezit en de oppervlakte van de woningen. Voor de blijvend gereguleerde huurwoningen is de markthuur gelijk gesteld aan de maximale huur, tenzij de markthuur conform eerder beschreven methodiek lager is dan de maximale huur. De laagste markthuur per maand (gemiddeld per complex) bedraagt € 225 per woning (2018: € 192). De hoogste markthuur per maand bedraagt € 4.653 per woning (2018: € 6.331). 

Leegwaarde

De Key heeft voor alle zelfstandige woningen de leegwaarde bepaald per peildatum 31-12-2019 aan de hand van marktreferenties. In deze referenties zijn ook de verkooptransacties van andere Amsterdamse corporaties opgenomen. Deze gegevens in combinatie met openbare gegevens (Kadaster, Calcasa) zorgt voor een brede set aan referenties. Voor de onzelfstandige eenheden is de leegwaarde gelijk gesteld aan de WOZ-waarde. De laagste gemiddelde leegwaarde bedraagt € 45.150 per woning (2018: € 123.823). De hoogste gemiddelde leegwaarde bedraagt € 653.323 per woning (2018: € 638.118). 

Leegwaardeontwikkeling

De gehanteerde leegwaardestijging is in overleg met taxateurs en andere Amsterdamse corporaties ingeschat conform best practice. De hoogste en de laagste waarde zijn respectievelijk 6% en 4% voor 2020. Vanaf 2021 en verder verwachten we een stijging van 2%.  

Onderhoud

Voor het inschatten van het instandhoudingsonderhoud is gebruik gemaakt van de ‘Vastgoedtaxatiewijzer, Exploitatiekosten’ van de firma Koëter. Voor onzelfstandige eenheden is een afslag op deze norm ingerekend van 50%.  Dit is in overeenstemming met de best practice die is opgesteld in overleg met andere Amsterdamse corporaties. Het laagste jaarlijkse bedrag aan instandhoudingsonderhoud (op complexniveau) bedraagt € 466 per eenheid (2018: € 224). Het hoogste jaarlijkse bedrag aan instandhoudingsonderhoud (op complexniveau) bedraagt € 5.144 per eenheid (2018: € 12.274). De verschillen met vorig jaar zijn verklaarbaar door een aanpassing in het handboek waarbij in de doorexploiteerscenario’s hogere instandhoudingskosten worden ingerekend.

Exploitatiescenario

Voor 110 van de in totaal 603 waarderingscomplexen is het doorexploiteerscenario afgedwongen. Bij 81 complexen geldt dat deze complexen voor meer dan 50% bestaan uit onzelfstandige eenheden of een combinatie hebben van huurcontracten en woningtypen waardoor in de praktijk uitponden niet realistisch is. 12 complexen worden via coöptatie verhuurd. Dit maakt uitponden in praktijk niet realistisch. Op 9 complexen rust een doorexploiteerverplichting vanuit de gemeente Amsterdam. Dit betreft ondermeer woningen op IJburg.

Bedrijfsmatig, maatschappelijk en zorg onroerend goed

Disconteringsvoet

De discontovoeten van bedrijfsmatig en maatschappelijk onroerend goed zijn bepaald door de externe taxateurs. De gemiddelde disconteringsvoet is 7,33%. De hoogste en de laagste waarde zijn respectievelijk 8,70% (2018: 8,70 %) en 6,25% (2018: 6,95%).

Markthuur

De BOG portefeuille is volledig extern gewaardeerd op basis van een volledige taxatie. De markthuren zijn op basis van referenties bepaald door de externe taxateurs en getoetst aan eigen recente verhuurtransacties van De Key. De markthuurstijging is ingeschat in overleg met externe taxateurs en andere Amsterdamse corporaties. De laagste markthuur per m2 (op complexniveau) bedraagt € 80,- (2018: € 75,-). De hoogste markthuur per m2 (op complexniveau) bedraagt € 350 (2018: € 396,8). 

De stijging bedraagt voor het gehele bezit 1% in 2020, 1,5% in 2021 en 2% in de jaren erna. 

Parkeergelegenheden

Mutatiegraad

Per marktwaardecomplex is evenals vorig jaar de gemiddelde mutatiekans over de afgelopen vijf jaar bepaald. De hoogste en de laagste waarde zijn respectievelijk 4% (2018: 4%) en 36% (100%). 

Markthuur

De markthuren van parkeerplaatsen zijn bepaald op basis van referenties van de externe taxateurs. Voor niet-parkeergelegenheden (zoals kasten/boxen, scootmobielplaatsen, fietsparkeerplaatsen, etc.) zijn in overleg met de externe taxateurs markthuren bepaald die over de gehele parkeerportefeuille zijn toegepast (ongeachte locatie of complex). De laagste markthuur per m2 bedraagt € 1,- (2018: € 0,58). De hoogste markthuur per m2 bedraagt € 20 (2018: € 35,39). 

Leegwaarde

De leegwaarden zijn bepaald op basis van referenties van de externe taxateurs. De hoogste en de laagste waarde (op eenheidniveau) zijn respectievelijk € 65.000 (€ 134.298) en € 1.000 (2018; € 1.000). 

Disconteringsvoet

De discontovoeten van parkeerplaatsen zijn bepaald door de externe taxateurs. De gemiddelde disconteringsvoet is 6,53%. De hoogste en de laagste waarde zijn respectievelijk 7,45% (2018: 6,70) en 5,0% (2018: 5,95). 

Contractuele verplichtingen

Bij de bepaling van het ingerekende bedrag aan achterstalligheid is rekening gehouden met een bedrag van €5,5 miljoen dat reeds is uitgegeven in lopende verbeterprojecten. 

Waardeveranderingen

Bedragen x € 1.000

DAEB

Niet-DAEB

Totaal

Marktwaarde 2018

4.537.342

866.893

5.404.235

    

Voorraadmutaties

   

Nieuwbouw

54.298

682

54.980

Verkoop

-57.492

-11.983

-69.475

Sloop

-2.240

-826

-3.066

Overige mutaties

-5.558

3

-5.555

Classificatiewijzigingen

2.556

-2.556

-

Subtotaal voorraadmutaties

-8.436

-14.680

-23.116

    

Mutatie objectgegevens

   

Aanpassing complexdefinitie

-1.058

-120

-1.178

Contracthuur en leegstand

17.628

13.486

31.114

Maximaal redelijke huur

69.937

-1.660

68.277

WOZ waarde

-40.828

-3.560

-44.388

Achterstallig onderhoud

-69.975

-6.097

-76.072

Erfpacht

-39.768

-7.350

-47.118

Overige mutatie objectgegevens

2.084

4.484

6.568

Subtotaal mutatie objectgegevens

-61.980

-817

-62.797

    

Subtotaal methodische wijzigingen handboek en software

4.823

1.289

6.112

    

Parametersaanpassingen als gevolg van marktontwikkelingen

   

Disconteringsvoet

452.304

66.376

518.680

Macro-economische parameters

-58.415

-6.621

-65.036

Leegwaarde en leegwaardestijging

125.354

17.333

142.687

Markthuur en markthuurstijging

6.614

14.126

20.740

Belastingen en verzekeringen

54.215

2.194

56.409

Verhuurderheffing

-24.308

-989

-25.297

Overige parameters

-21.215

-986

-22.201

Subtotaal parameteraanpassingen als gevolg van marktontwikkelingen

534.549

91.433

625.982

    

Marktwaarde 2019

5.006.298

944.118

5.950.416

De mutatie van de marktwaarde is als volgt toe te lichten:

Voorraadmutaties -/- € 23,1 miljoen

Dit betreft de mutaties die gedurende het jaar in de voorraad hebben plaatsgevonden. Door de nieuwbouw is de portefeuille met € 55,0 miljoen gestegen. Door verkoop van eenheden daalde de portefeuille met respectievelijk
€ 69,5 miljoen. Het restant betreft overige mutaties waaronder de sloop van de containers Wenckebachweg.

Mutatie objectgegevens -/- € 62,8 miljoen

De belangrijkste verschillen voor de mutatie objectgegevens worden hieronder toegelicht

Contracthuur en leegstand + € 31,1 miljoen

De gemiddelde contracthuur van woningen in de toegelaten instelling is gestegen van € 516,69 in 2018 naar
€ 529,64 in 2019 (+2,51%). De gemiddelde contracthuur van woningen in Lieven de Stad is gestegen van
€ 826,28 in 2018 naar € 857,64 in 2019 (+3,8%). Door een stijging van het aantal leegstaand woningen in de toegelaten instelling van 232 naar 259 wordt het positieve effect verminderd. Bij Lieven de Stad is het aantal leegstaande woningen nagenoeg gelijk.

Maximaal redelijke huur + € 68,3 miljoen

Bij de actualisatie van de portefeuillestrategie is besloten om in de toegelaten instelling de verhouding tussen de primiare en secundaire doelgroep te wijzigen. Hierdoor heeft de Key de mogelijk om meer te verhuren aan de secundaire doelgroep. Dit is in overeenstemming met de samenwerkingsafspraken die in 2019 gemaakt met de gemeente Amsterdam. Dit heeft een positief effect op de marktwaarde. De maximaal redelijke huren voor de woningen zijn in de toegelaten instelling gestegen van € 747,44 in 2018 naar € 769,04 in 2019 (+2,89%).De gemiddelde maximale huur van woningen in Lieven de Stad zijn gestegen van 1.033,63 in 2018 naar 1.045,36 in 2019 (+1,13%), maar dat is minder dan de prijsinflatie. Hier zien we juist de aandacht voor de betaalbaarheid van vrije sector woningen in het middensegment terug. Dit leidt tot een lichte daling van de marktwaarde in dit segment.

WOZ-waarde -/- € 44,4 miljoen

De gemiddelde WOZ-waarde van woningen in de toegelaten instelling is gestegen van 236.845 in 2018 naar 262.047 in 2019 (+10,6%). De gemiddelde WOZ waarde van woningen in Lieven de Stad  is gestegen van € 359.770 in 2018 naar € 384.712 in 2019 (+6,9%). De verhoging van de WOZ waarde heeft een negatief effect op de marktwaarde van € 44,4 miljoen.

Achterstallig onderhoud -/- € 76,1 miljoen

Het achterstallig onderhoud is geschat op basis van technische inspecties en ramingen in lijn met de definitie van achterstallig onderhoud zoals opgenomen in het Handboek. In totaal (voor woningen en BOG) is nominaal een bedrag van € 168,1 miljoen  (2018:97,1 miljoen) ingerekend. Dit bedrag is ten opzichte van vorig jaar verhoogd doordat voor het onderwerp brandveiligheid een betere inschatting voorhanden is en meer verbeterprojecten zijn gestart waardoor betere ramingen op complexniveau beschikbaar zijn. Deze aspecten zijn in overeenstemming met de uitkomsten van de actualisatie van onze portefeuillestrategie die in 2019 heeft plaatsgevonden.

Erfpacht -/- € 47,1 miljoen

De eigendomssituatie van de grond waarop het vastgoed is gesitueerd, is in eerste instantie vastgesteld op basis van kadastrale gegevens. Evenals in de waardering 2018 is er  onzekerheid over de initiële situatie bij circa 10% van de eenheden. Daar waar afwijking zijn met onze eigen erfpachtregistratie is voorzichtigheidshalve zoveel mogelijk uitgegaan van een erfpachtsituatie. Momenteel loopt hier een verbeterproject samen met het Kadaster om deze onzekerheid weg te nemen. Dit leidt ertoe dat voor € 47,1 miljoen meer aan erfpachtlasten is opgenomen in de waardering.

Methodische wijzigingen +€ 6,1 miljoen

Dit betreft met name de aanpassing van de berekening van het instandhoudings- en mutatieonderhoud. Voor woningen is het instandhoudingsonderhoud - conform handboek -  uitgesplitst naar scenario. In het doorexploiteerscenario wordt, in tegenstelling tot het uitpondscenario, uitgegaan van instandhoudingskosten behorende bij een langjarige exploitatiehorizon. Daarnaast geldt in het doorexploiteerscenario dat er géén verouderingskosten meer in de eindwaarde worden ingerekend. Tenslotte is het mutatieonderhoud dat standaard werd ingerekend conform het handboek komen te vervallen. Het gemiddelde instandhoudingsonderhoud van woningen in het doorexploiteerscenario is gestegen. Per saldo heeft dit een positief effect van € 6,1 miljoen op de marktwaarde.

Parameteraanpassingen als gevolg van marktontwikkelingen + € 626,0 miljoen

De belangrijkste verschillen voor de mutatie objectgegevens worden hieronder toegelicht

Disconteringsvoet + € 518,7 miljoen

De discontovoeten zoals nader toegelicht in de gebruikte vrijheidsgraden is ten opzichte van 2018 gedaald met circa 0,3%. Deze daling wordt verklaard doordat de markt is verbeterd onder andere vanwege de ontwikkeling van de rentestand. Als gevolg van de algemene marktontwikkeling is de disconteringsvoet met 0,2% gedaald. Daarnaast zijn de disconteringsvoet met 0,1% gedaald  omdat we meer onderhoud inrekenen in de marktwaarde zowel achterstallig als door wijziging van het handboek. Hierdoor wordt het risico verminderd dat de technische staat van een complex onvoldoende is meegewogen in de portefeuillewaardering. De verlaging heeft een positief effect van € 518,7 miljoen.

Leegwaarde en leegwaardestijging + € 142,7 miljoen

De gemiddelde leegwaarde van woningen in de toegelaten instelling is gestegen van € 282.741 in 2018 naar
€ 292.645 in 2019 (+3,5%). De gemiddelde leegwaarde van woningen is gestegen van € 398.085 in 2018 naar
€ 404.459 in 2019 (+1,6%). Deze stijging zijn in overeenstemming met de marktontwikkelingen het afgelopen jaar. Dit zorgt voor een positief effect op de marktwaarde. De leegwaardestijging in de toekomstige jaren is naar beneden bijgesteld. Dit heeft een negatief positief op de marktwaarde. Per saldo is het positieve effect € 106,7 miljoen. Tenslotte heeft de herrubricering van de vooruitbetaalde kosten in de planmatig onderhoud VvE’s eenmalig een positief effect van € 36 miljoen op de berekening van de leegwaarde.

Macro-economische parameters -/- € 65,0 miljoen

De macro-economische parameters (met name prijsinflatie) zijn in 2019 lager ingeschat dan in 2018. Deze inschatting is overgenomen uit het Handboek. De komende jaren stijgt de prijsinflatie van 1,3% naar 2,0% in 2023.  In het handboek 2018 werd uitgegaan van een inflatie van 2,3% in 2020 die vervolgens daalde naar 2,0% in 2022 . Dit leidt - per saldo - tot een negatief effect op de marktwaarde van € 65,0 miljoen.

Belasting, verzekeringen en verhuurdersheffing + € 31,1 miljoen

De verhoging van de WOZ waarde zorgt voor hogere kosten bij zowel de verhuurderheffing als de belasting en verzekeringen. Voor een nadere toelichting wordt verwezen naar de WOZ- waarde ontwikkeling. Door verlaging van de tarieven voor OZB en waterschapsbelasting zien we een positief effect op de marktwaarde van € 56,4 miljoen.

Sensitiviteitsanalyse toegelaten instelling

Om inzicht te geven in de effecten van redelijkerwijs mogelijke wijzigingen in belangrijke parameters op de reële waarde, is voor de woongelegenheden de volgende gevoeligheidsanalyse opgenomen:

Scenario
Bedragen x € 1.000

Mutatie t.o.v.
uitgangspunt

Effect op
marktwaarde

Instandhoudingsonderhoud

+ € 100 per jaar

-89.467

Leegwaardeontwikkeling

op inflatie vanaf 2020

-23.557

Huurstijging

op inflatie vanaf 2020

-126.492

Disconteringsvoet

+ 50 basispunten

-742.876

Woningen bestemd voor de verkoop

Het aantal woningen behorend tot het DAEB- en niet-DAEB-vastgoed in exploitatie, welke zijn geclassificeerd voor de verkoop bedraagt 5.600 . Het aantal woningen dat naar verwachting komend jaar verkocht zal worden, bedraagt 170 gesplitst in 168 DAEB- en 19 niet-DAEB-woningen. De verwachte opbrengstwaarde van deze woningen bedraagt € 96,5 miljoen; de boekwaarde van deze woningen bedraagt € 74,9 miljoen.

Hypothecaire zekerheden

Het DAEB vastgoed in exploitatie is (nagenoeg) geheel gefinancierd met leningen onder borging van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Het niet-DAEB-vastgoed in exploitatie is voor EUR € 157,8 miljoen gefinancierd met leningen onder borging van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw.

Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw heeft hierbij het recht van eerste hypotheek. De toegelaten instelling heeft hiervoor een volmacht verstrekt aan het Waarborgfonds Sociale Woningbouw als bedoeld in artikel 30 van het Reglement van deelneming stichting Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw kan indien het dit noodzakelijk acht hypotheek op het onderpand leggen. Als gevolg hiervan zijn de onroerende en roerende zaken in exploitatie die met geborgde leningen zijn gefinancierd niet met hypothecaire zekerheden bezwaard. De ultimo boekjaar bestaande obligoverplichting is onder Niet in de balans opgenomen activa en verplichtingen opgenomen.

Beleidswaarde

Op grond van artikel 15 lid 5 RTIV vermeldt de toegelaten instelling de beleidswaarde (zoals deze jaarlijks aan de Autoriteit Woningcorporaties en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw wordt verstrekt) in de toelichting van de jaarrekening. De beleidswaarde sluit aan op het beleid van De Key en beoogt inzicht te geven in de verdiencapaciteit van haar vastgoed in exploitatie, uitgaande van dit beleid. Onder de beleidswaarde wordt verstaan de contante waarde van de aan een actief of samenstel van activa (kasstroom genererende eenheden) toe te rekenen toekomstige kasstromen uitgaande van het beleid van De Key.

De grondslagen voor de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie (zelfstandige- en onzelfstandige woongelegenheden) komen overeen met de grondslagen voor de bepaling van de marktwaarde, met uitzondering van:

  • Enkel uitgaan van het doorexploiteerscenario, derhalve geen rekening houden met een uitpondscenario en geen rekening houden met voorgenomen verkopen van vastgoed in exploitatie. Hierbij wordt tevens uitgegaan van eeuwigdurende looptijd in de eindwaarde. Ten aanzien van de gehanteerde exit yield wordt direct aangesloten bij de gehanteerde methodiek volgens het Handboek modelmatig waarderen. Deze is daarmee niet langer als vrijheidsgraad toegepast.

  • Inrekening van de intern bepaalde streefhuur in plaats van de markthuur, vanaf het ingeschatte moment van (huurders)mutatie. De streefhuur betreft de huur die volgens het beleid van de corporatie bij mutatie in rekening wordt gebracht, passend binnen de geldende wet- en regelgeving, feitelijke beklemmingen en prestatieafspraken met gemeenten.

  • Inrekening van toekomstige onderhoudslasten, bepaald overeenkomstig het (onderhouds-)beleid van de corporatie en het als onderdeel daarvan vastgestelde meerjaren onderhoudsprogramma voor het vastgoedbezit, in plaats van onderhoudsnormen in de markt en zoals deze met ingang van het verslagjaar 2020 worden verwerkt onder het hoofd ‘lasten onderhoudsactiviteiten’ in de resultatenrekening. Met ingang van het verslagjaar 2019 voor de definities inzake onderhoud en beheer zoals opgenomen in bijlage 2 bij artikel 14a lid 1 RTIV van toepassing op de beleidswaarde.

  • Inrekening van toekomstige verhuur- en beheerslasten in plaats van marktconforme lasten ter zake. Hieronder worden verstaan de directe en indirecte kosten die rechtstreeks zijn te relateren aan de verhuur- en beheeractiviteiten van de corporatie en zoals deze met ingang van het verslagjaar 2020 worden verwerkt onder het hoofd ‘lasten verhuur en beheeractiviteiten’ in de resultatenrekening. Met ingang van het verslagjaar 2019 voor de definities inzake onderhoud en beheer zoals opgenomen in bijlage 2 bij artikel 14a lid 1 RTIV van toepassing op de beleidswaarde.

De beleidswaarde van BOG / MOG / ZOG is gelijk aan de marktwaarde en hierbij wordt dus verondersteld dat de marktuitgangspunten overeenkomen met de eigen beleidsuitgangspunten.

De voornaamste uitgangspunten (gemiddeld per woning) van de beleidswaarde zijn als volgt:

2019

Streefhuur van xx% van de maximaal redelijke huur

85%

Streefhuur per maand

€ 650

Onderhoudsnorm

€ 1.908

Beheerlasten

€ 970

Disconteringsvoet

5,40%

Omvang van de vier afslagen van marktwaarde naar beleidswaarde

Verloop marktwaarde naar beleidswaarde

2019

2018

Verschil

Stap 0: marktwaarde in verhuurde staat

5.950.416

5.404.235

546.181

Stap 1: beschikbaarheid

111.732

-287.375

399.107

Stap 2: betaalbaarheid

-2.467.135

-1.976.689

-490.446

Stap 3: kwaliteit

-732.149

-206.885

-525.264

Stap 4: beheer

-283.187

-326.503

43.316

Beleidswaarde

2.579.677

2.606.783

-27.106

In de eerste stap wordt het aantal complexen die uitponden als hoogste waarde hebben in de marktwaarde gecorrigeerd. Het aantal waarderingscomplexen met uitponden is beperkt. Daarnaast is het handboek 2019 gewijzigd ten opzichte van 2018. Hierdoor worden in deze stap ook de overdrachtskosten gecorrigeerd. Dit was in 2018 nog niet het geval. Dit levert ten opzichte van 2018 ook een positief verschil op. 

De afslag in betaalbaarheid is gestegen mede als gevolg van de gedaalde disconteringsvoet. Deze disconteringsvoet wordt overgenomen uit de marktwaarde. Zie de toelichting op de waardeveranderingen in de marktwaarde. 

De afslag kwaliteit is gestegen doordat bij de bepaling van de onderhoudskasstromen een langere periode is gehanteerd van 30 jaar (2018; 15 jaar). Tevens is rekening gehouden met een actualisatie van de definitie voor onderhoud en investeren. Hierdoor worden kasstromen in verbeterprojecten eerder deels als onderhoud geclassificeerd. Beide effecten zijn in overeenstemming met onze Meerjarenbegroting. Daarnaast zijn de toegerekende organisatiekosten in 2019 verdeeld tussen onderhoud en beheer conform het Handboek. Dit leidt tot een verschuiving van kosten van de afslag beheer naar de afslag kwaliteit.

Sensitiviteitsanalyse

In onderstaande tabel wordt aangegeven welk effect een positieve of negatieve aanpassing van deze uitgangspunten heeft op de beleidswaarde:


Bedragen x € 1.000

Mutatie t.o.v.
uitgangspunt

Effect op
beleidswaarde

Disconteringsvoet

0,5% hoger

-265.896

Streefhuur per maand

€ 25 lager

-169.455

Streefhuur per maand

€ 25 hoger

312.430

Lasten onderhoud en beheer per jaar

€ 100 hoger

-208.804

Overdracht bezit Zandvoort

In de koers van De Key voor Zandvoort is aangegeven dat De Key op zoek gaat naar een corporatie die het bezit in Zandvoort wil overnemen. In 2019 zijn gesprekken gevoerd met mogelijk geïnteresseerde corporaties. Samen met de huurders en de gemeente Zandvoort is een toetsingskader opgesteld, waaraan de geïnteresseerde corporaties dienen te voldoen. Begin 2019 is het proces voor de zoektocht van een nieuwe corporatie voor Zandvoort formeel gestart. Als dit proces niet succesvol wordt afgerond, dan blijft het bezit bij De Key. Dit is zo afgesproken met onze huurdersorganisatie en de gemeente. De beslissing over een eventuele overdracht wordt in het derde kwartaal van 2020 verwacht. Indien het proces succesvol wordt afgerond, heeft de overdracht van het bezit aan een andere corporatie nauwelijks effect op de ICR. In het biedingenproces heeft De Key aangegeven dat onderdeel van de prijsvorming is dat een gegarandeerd deel van de rentelasten worden overgenomen. Hierdoor blijft de positieve ontwikkeling van de ICR in de DAEB-tak geborgd voor De Key.