Ga naar website navigation Ga naar artikel navigatie Ga naar inhoud

De pagina ververst bij het selecteren van een onderwerp.

Sla artikel navigatie over.

Gerealiseerd rendement

Het gerealiseerde rendement op eigen vermogen over 2019 is 13,6%. Dit ligt dus ruim boven de norm van 1% boven inflatie; de inflatie over 2019 was 2,6%. De stijging van het gerealiseerde rendement op eigen vermogen ontstaat door zowel het indirect rendement (het rendement dat is opgesloten in onze stenen) als het positieve resultaat op onze belastinglatenties.

Het direct rendement op het vastgoed van 1,9% komt rechtstreeks voort uit de exploitatiekasstromen die in 2019 zijn gerealiseerd. Dit rendement ligt 0,7% lager dan het inflatiepercentage over 2019. Maar laat ten opzichte van 2018 een stijging zien.

Het exploitatieresultaat (exclusief financieringslasten) is ten opzichte van 2018 gestegen van € 91,5 miljoen naar
€ 107,9 miljoen. De belangrijkste verklaringen voor de stijging met € 16,5 miljoen zijn:

  • Hogere huuropbrengsten van € 4,1 miljoen als gevolg van de jaarlijkse huurverhoging, huurharmonisatie en de oplevering van nieuwbouwprojecten. Zie paragraaf huurbeleid voor een nadere toelichting op de jaarlijkse huurverhoging. Zie het hoofdstuk de stenen voor een nadere toelichting op de opgeleverde nieuwbouwprojecten.

  • Per saldo hoger resultaat servicecontracten van € 1,3 miljoen (2018: -/- € 0,4 miljoen).

  • Hogere verhuur- en beheerlasten van € 5,1 miljoen. Deze toename ten opzichte van 2018 wordt verklaard door een negatief sloopresultaat op de sloop van 750 containers aan de Wenckebachweg van € 2,8 miljoen. Daarnaast zijn de organisatiekosten die worden toegerekend aan de exploitatie € 3,4 miljoen hoger dan 2018. Deze stijging ontstaat door het CAO-akkoord dat in 2019 is gesloten met een loonsverhoging van 3,75%. De overige posten zijn gedaald met € 1,1 miljoen, dit betreffen meerdere kleinere posten.

  • Lagere onderhoudslasten voor in totaal € 5,7 miljoen, als gevolg van:

    • Het planmatig onderhoud is ten opzichte van 2018 gedaald met circa € 5,4 miljoen. Bij het opstellen van de meerjarenbegroting 2019-2023 heeft De Key bewust gekozen om het budget voor planmatig onderhoud voor het jaar 2019 lager vast te stellen. In de jaren erna zal het budget toenemen en zijn we in staat om vanuit vastgoedsturing dit efficiënt en effectief uit te voeren. Het planmatig onderhoud VvE’s is gestegen met circa € 2,1 miljoen wat grotendeels wordt verklaard door een eenmalige bijdrage in één complex. Per saldo is de totale mutatie 2019 ten opzichte van 2018 een daling van circa € 3,3 miljoen.

    • Het klachtenonderhoud is gedaald met circa € 1,0 miljoen. In 2018 hebben we veel opstalschade gehad door een drietal grote branden. In 2019 is het bedrag aan opstalschade gedaald en hebben we relatief weinig grote incidenten gehad.

    • Het niet aansluitend mutatie-onderhoud is gedaald met € 3,2 miljoen. Dat komt enerzijds doordat we strakker sturen op het onderscheid onderhoud en investeringen, ook bij mutatie. En anderzijds doordat in 2018 nog opdrachten uit 2017 zijn afgerond en daardoor in 2018 de kosten relatief hoog zijn. 

    • De  stijging in de organisatiekosten van € 1,8 miljoen wordt enerzijds verklaard door het CAO-akkoord en anderzijds door wijziging van de methodiek van toerekening ten opzichte van 2018.

  • Lagere overige bedrijfsuitgaven van € 11,3 miljoen, als gevolg van:

    • Verhuurderheffing € 9,0 miljoen minder dan in 2018. In 2019 hebben we de eerste beschikkingen ontvangen van projecten die zijn opgeleverd en die onder de regeling vermindering verhuurderheffing vielen.

    • De bijdrage in 2018 van de saneringsheffing (€ 2,5 miljoen) die niet in 2019 is geheven in afwachting van de afronding van het strategische programma van het WSW.

  • Hogere lasten leefbaarheid van € 0,5 miljoen.

  • Overige posten per saldo € 0,2 miljoen hoger.

Het gerealiseerde indirect rendement is 9,5%. Dit bestaat uit de posten mutatie actuele waarde, overige waardeveranderingen en verkoop bestaande bouw en nieuwbouw.

  • De mutatie actuele waarde in de jaarrekening is gebaseerd op de waardering van het vastgoed op marktwaarde in verhuurde staat. In 2019 is deze waarde met 9,3% gestegen. Dit is in lijn met de ontwikkeling van de verkoopprijzen in de Amsterdamse woningmarkt.

  • Het ingerekende resultaat op de verkoop bestaande bouw en verkoop nieuwbouw heeft een positief effect op het rendement van 0,3%. Het verkoopresultaat is ten opzichte van 2018 gestegen met € 10,0 miljoen door voornamelijk complexmatige verkopen.

Rendement op activa (langlopende en kortlopende vorderingen)

Het rendement op eigen vermogen daalt met 0,4% doordat op de langlopende en kortlopende vorderingen op de balans nauwelijks rendement wordt gehaald. De grootste post is de stand liquide middelen van € 140,8 miljoen.

Hefboomeffect

Het rendement op eigen vermogen stijgt met 2,0% als gevolg van een positief hefboomeffect. De reguliere aflossingen en renteherzieningen in 2019 zorgen dat de gemiddelde rentevoet is gedaald van 3,94% naar 3,90% op de resterende leningenportefeuille.

Vennootschapsbelasting

Het rendement op de vastgoedportefeuille stijgt met 0,8% als gevolg van mutaties in de latente belastingpositie. Begin 2020 heeft De Key een vaststellingsovereenkomst gesloten met de Belastingdienst over de methodiek van afschrijven op woningen en erfpacht. Dit heeft ertoe geleid dat in de jaarrekening 2019 het toekomstig afschrijvingspotentieel is gewaardeerd voor een bedrag van € 15,4 miljoen. Daarnaast heeft De Key haar inschatting herzien over de looptijd waarop tijdelijke verschillen tussen de commerciële en fiscale waardering worden geëffectueerd. De meerjarenprognoses voor nieuwbouw en verbeteringen geven voldoende zekerheid om te verwachten dat we continu gebruik kunnen maken van de faciliteit van de herinvesteringsreserve. Hierdoor blijven verschillen tussen commerciële en fiscale waardering bestaan, met als gevolg dat de latente belastingvoorziening 2018 van € 27,8 miljoen vrijvalt.  In de geconsolideerde jaarrekening is een uitgebreide toelichting bij de post latente belastingvordering opgenomen.

Deelnemingen

Het behaalde resultaat uit deelnemingen over 2019 is € 0,07 miljoen. Dit heeft nauwelijks effect op het rendement op eigen vermogen. Zie voor een uitgebreide toelichting de post resultaat deelneming in de jaarrekening.

Korting Regeling Vermindering Verhuurderheffing (RVV)

De stukken voor het verkrijgen van de verklaring van de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO) ten behoeve van de korting Verhuurderheffing zijn ingediend voor de projecten Nieuweramstel en Elzenhagen Zuid. De beschikkingen voor beide projecten zijn ontvangen. Dit betekent dat we over deze woningen geen verhuurderheffing hoeven te betalen. De verkregen kortingen worden verrekend met de af te dragen verhuurderheffing.

 

Jaar oplevering

dPi

Prognose

Verrekenen voor

Nieuweramstel

2017

20

20

5-nov-22

Elzenhagen Zuid

2019

275

0

5-apr-22

Totaal

 

295

20