Ga naar website navigation Ga naar artikel navigatie Ga naar inhoud

De pagina ververst bij het selecteren van een onderwerp.

Sla artikel navigatie over.

Toekomstverwachtingen

Prioriteiten en vastgoedsturing

De middelen uit exploitatie zijn onvoldoende om onze ambities te financieren. De afdrachten aan het Rijk voor zowel de verhuurderheffing als de vennootschapsbelasting drukken onze kasstromen flink. De bouwkosten blijven fors.

Voor de financiering van onze nieuwbouwopgave zijn we afhankelijk van verkopen. Als de komende periode de verkoop stagneert, is De Key toch in staat om haar ambities voor de periode 2020-2024 te realiseren. De Key zal dan extra gaan lenen. Om de verkoop niet te laten stagneren, vergroten we de verkoopvijver in zowel de DAEB als de niet-DAEB-tak. De uitbreiding van de verkoopvijver is een van de onderwerpen van de actualisatie van de complexstrategieën in 2020.

Tegelijkertijd wordt er dagelijks aan ons gevraagd om keuzes te maken tussen betaalbaarheid, beschikbaarheid, kwaliteit en duurzaamheid. Ook De Key moet prioriteiten stellen in wat we doen en wat we niet doen. Bij de actualisatie van de portefeuillestrategie is geconcludeerd dat we meer geld besteden aan verbeteringen in bestaand bezit en voor brandveiligheid en fundering. Op het thema duurzaamheid zetten we in op gasloos koken en onderzoeken we gebruik van riothermie.

In de meerjarenbegroting en via de financiële kaders en periodieke rapportages sturen we op onze exploitatierendementen. In 2019 zijn twee exploitatiemanagers aangesteld die de verbindingen in onze organisatie tussen enerzijds het beleid en de kaders en anderzijds het dagelijkse beheer monitoren.

Zandvoort

In de koers voor Zandvoort is aangegeven dat De Key op zoek gaat naar een corporatie die het bezit in Zandvoort wil overnemen. In 2019 zijn gesprekken gevoerd met mogelijk geïnteresseerde corporaties. Samen met de huurders en de gemeente Zandvoort is een toetsingskader opgesteld, waaraan de geïnteresseerde corporaties dienen te voldoen. Begin 2019 is het proces voor de zoektocht van een nieuwe corporatie voor Zandvoort formeel gestart.

Als dit proces niet succesvol wordt afgerond, blijft het bezit bij De Key. Dit is zo afgesproken met onze huurdersorganisatie en de gemeente. De beslissing over een eventuele overdracht wordt in het derde kwartaal van 2020 verwacht. Als het proces wel succesvol wordt afgerond, heeft de overdracht van het bezit aan een andere corporatie nauwelijks effect op de ICR. In het biedingenproces heeft De Key aangegeven dat onderdeel van de prijsvorming is dat een gegarandeerd deel van de rentelasten worden overgenomen. Hierdoor blijft de positieve ontwikkeling van de ICR in de DAEB-tak geborgd voor De Key.

Vervanging ICT-systeem

De afgelopen periode hebben we een visie neergelegd op ons ICT-landschap de komende jaren, zowel vanuit klantbehoefte en toezicht als technologische mogelijkheden. Om in te spelen op deze ontwikkeling start De Key in 2020 met het vervangen van haar kernsystemen. Huur, onderhoud, projecten en financiele administratie worden in één pakket samengevoegd. Hierdoor hebben we naar verwachting in het tweede kwartaal 2021 een nieuwe sterke motor. Bij de inrichting van het nieuwe systeem betrekken we onze klantbeloftes en signaleren we mogelijkheden om efficiënter en effectiever te werken.

Covid-19 

In het vroege voorjaar van 2020 zijn we als samenleving terechtgekomen in een crisissituatie veroorzaakt door het coronavirus (COVID-19). Dit heeft ook de nodige impact op onze huurders en op onze organisatie. We hebben onze bedrijfsprocessen aangepast en afgestemd op de door het RIVM en de Rijksoverheid afgegeven richtlijnen en maatregelen. Nieuwe richtlijnen en ontwikkelingen monitoren we continu en volgen we op. Onze maatregelen zijn erop gericht om de gezondheid van onze medewerkers, huurders en relaties te beschermen en de dienstverlening aan onze huurders zo veel mogelijk te continueren. De crisis veroorzaakt door het coronavirus zal naar de toekomst toe ook impact hebben voor De Key.

De (economische) effecten van het coronavirus zullen waarschijnlijk van invloed zijn op:

  • Het betalingsgedrag van onze huurders en vooralsnog met name in de niet-DAEB-tak.

  • De waardeontwikkeling van het vastgoed in exploitatie, hetgeen effect heeft op inkomende kasstromen uit verkopen.

  • Het investeringsprogramma waarbij we ook sterk afhankelijk zijn van anderen zoals bouwers, gemeenten en in het geval van renovatie/dagelijks onderhoud ook onze huurders.

  • De renteontwikkeling die effecten heeft op zowel renteherzieningen als de waardering van het vastgoed. Beide hebben invloed op onze leningencapaciteit.

Op het moment van schrijven is nog onduidelijk wat de impact precies zal zijn. De huidige inschatting is dat dit voor De Key niet zal leiden tot onoverkomelijke financiële problemen. Gezien ons bedrijfsmodel liggen continuïteitsproblemen niet direct voor de hand om de volgende redenen:

  • De huurstromen zijn omvangrijk en goed gespreid.

  • Het onroerend goed is normaal gesproken courant en waardevast.

  • De financiële ratio’s zijn goed en bieden de vereiste veiligheidsbuffers.

  • De Key beschikt over voldoende eigen middelen.

De afgelopen tijd hebben we vooral aandacht voor crisismanagement en het is nog te vroeg voor een gedetailleerde impactanalyse. Dit zullen we de komende maanden vormgeven bij het opstellen van de meerjarenbegroting 2021-2025. Op basis van de uitgevoerde analyse schatten wij in dat de huidige situatie en ontwikkelingen van (zeer) beperkte invloed zijn op de financiële situatie en de financiële continuïteit.
Wij achten de continuïteitsveronderstelling voor de jaarrekening passend.