Ga naar website navigation Ga naar artikel navigatie Ga naar inhoud

De pagina ververst bij het selecteren van een onderwerp.

Sla artikel navigatie over.

Van marktwaarde naar beleidswaarde

Het positieve resultaat over 2019 van € 647,0 miljoen versterkt het weerstandsvermogen van De Key. Het eigen vermogen stijgt van € 4.421,1 miljoen eind 2018 naar € 5.068,1 miljoen eind 2019. Het eigen vermogen is maar voor een deel vrij uitkeerbaar. Een groot deel is opgesloten in de stenen (de herwaarderingsreserve). Eind 2019 was dat 81% van het eigen vermogen. Ter vergelijking: net als in 2018 is dat 81% van het vermogen.

Het vastgoed van woningcorporaties moet wettelijk worden gewaardeerd op marktwaarde in verhuurde staat. Deze waardering brengt de maatschappelijke keuzes die De Key dagelijks maakt niet tot uitdrukking. Wij zijn immers geen belegger maar kiezen in onze portefeuillestrategie en meerjarenbegroting voor maatschappelijke inzet en het doorexploiteren van ons bezit. De waardering op beleidswaarde weerspiegelt onze inzet beter. AIs we het vastgoed zouden waarderen tegen beleidswaarde dan zou het eigen vermogen € 1.698,1 miljoen zijn.

Vergelijking marktwaarde verhuurde staat - beleidswaarde

De marktwaarde in verhuurde staat in de geconsolideerde jaarrekening 2019 is € 5,950 miljard. De beleidswaarde is € 2,580 miljard. Voor het negatieve verschil van € 3,37 miljard tussen deze twee waardebegrippen zijn de volgende verklaringen:

  • Beschikbaarheid: De marktwaarde in verhuurde staat is het bedrag dat het vastgoed zal opbrengen in de markt, waarbij de koper de lopende huurovereenkomsten met alle daaraan verbonden rechten en plichten overneemt. Om de marktwaarde te bepalen, berekenen we zowel een uitpondscenario als een doorexploitatiescenario, waarna we het vastgoed waarderen tegen de hoogste van deze twee scenario’s. Maar in werkelijkheid zullen we het overgrote deel van ons bezit langdurig exploiteren. Het positieve verschil tussen de marktwaarde in verhuurde staat op basis van uitponden en doorexploitatie is € 112 miljoen. Het positieve verschil ontstaat omdat ook de overdrachtskosten die in de marktwaarde worden ingerekend worden gecorrigeerd in deze stap.

  • Betaalbaarheid: Met gemeenten en huurdersorganisaties maken wij afspraken over de betaalbaarheid van onze woningen. De marktwaarde in verhuurde staat gaat uit van markthuren. Verder hebben we als corporatie te maken met wet- en regelgeving, waaronder passend toewijzen. Het effect op de marktwaarde als gevolg van het hanteren van ons eigen huurbeleid bedraagt -/- € 2.467 miljoen. Dit wordt veroorzaakt door de volgende factoren:

    • Het hanteren van onze eigen streefhuren in plaats van markthuur. De afgelopen jaren zijn als gevolg van marktomstandigheden de markthuren in Amsterdam fors gestegen. Dit zorgt voor een groot verschil tussen markthuur en beleidshuur.

    • Woningen die in de marktwaardering tegen markthuur worden verhuurd, krijgen geen verhuurderheffing ingerekend. De meeste woningen die wij conform onze beleidshuren verhuren, krijgen dat wel. Dit effect komt terug in de betaalbaarheid.

  • Kwaliteit: Marktwaarde in verhuurde staat gaat uit van genormeerd onderhoud per type woning en een restwaarde aan het eind van de standaardlevensduur. In de beleidswaarde gaan we uit van het daadwerkelijke onderhoud dat wij gedurende de levensduur van het bezit uitvoeren. We hanteren een periode van 30 jaar om de gemiddelde onderhoudsnorm te berekenen. Het effect van deze stap bedraagt -/- € 732 miljoen.

  • Beheer: De beheerlasten in de marktwaarde bestaan uit genormeerde bedragen. Deze doen geen recht aan het specifieke karakter van de opgave van woningcorporaties. In de beleidswaarde worden de beheerlasten ingerekend die bij het beleid van De Key horen. Het effect van deze stap is -/- € 283 miljoen.